Objektbeschreibung
Historisches, zweigeschossiges und unterkellertes Einzeldenkmal mit ca. 400 m² Wohnfläche auf 974 m² Grundstück.
Lage
Das Objekt liegt in Dettelbach im Landkreis Kitzingen. Die historische Ortslage unterstützt grundsätzlich eine Wohn- oder gemischte Nutzung, der Denkmalschutz begrenzt jedoch die Flexibilität.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Sanierer oder Investoren mit hoher Liquiditätsreserve und belastbarer denkmalrechtlicher Strategie geeignet.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Dettelbacher Angebote moderner oder besser erhaltener Häuser liegen grob über dem Objektpreisniveau je m². Wegen des außergewöhnlich schlechten und unsicheren Zustands ist ein erheblicher Abschlag erforderlich.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Dettelbach | 199 m² | 739.000 € | 3.719 €/m² | 2014 | Link |
| B | Neuses am Berg, Dettelbach | 152 m² | 429.000 € | 2.822 €/m² | — | Link |
| A | Dettelbach | 316 m² | 560.000 € | 1.772 €/m² | 1974 | Link |
| C | Dettelbach | 262,4 m² | 605.389 € | 2.307 €/m² | — | Link |
| B | Dettelbach | 116 m² | 149.000 € | 1.284 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Effeldorf, Dettelbach | 149 m² | 1.450 € | 9,73 €/m²/Monat | 2023 | Link |
| B | Dettelbach | 142 m² | 1.500 € | 10,56 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Dettelbach | 238 m² | 2.150 € | 9,03 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich umfassende bis vollständige Sanierung mit hohem Kosten- und Genehmigungsrisiko.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Hinweise auf Holzschädlinge und Verformungen können die Tragfähigkeit beeinträchtigen.
Holzschutz- und Tragwerksgutachten einschließlich Bauteilöffnungen einholen.Feuchtigkeit, Pilzbewuchs und möglicher Hausschwamm können weitreichende Bauteilsanierungen erfordern.
Feuchte- und Holzschutzgutachten sowie Sanierungskonzept erstellen lassen.Undichte Dachdetails und erneuerungsbedürftige Oberflächen bergen Folgeschäden.
Dach- und Fassadenprüfung mit Kostenschätzung durchführen.Elektro-, Sanitär- und sonstige technische Anlagen sind voraussichtlich umfassend zu erneuern.
Alle technischen Gewerke vor Gebotsabgabe fachtechnisch prüfen.Rechtliche Risiken
Sanierungen und Nutzungsänderungen können durch den Denkmalschutz erheblich eingeschränkt werden.
Schutzumfang und Genehmigungslage schriftlich mit der Behörde klären.Die tatsächliche Besitz- und Mietlage ist nicht vollständig geklärt.
Mietverträge, Besitzlage und Räumungserfordernisse prüfen.Es liegt kein Energieausweis vor und die technische Dokumentation ist lückenhaft.
Bau-, Energie- und Denkmalschutzunterlagen vorab beschaffen.Bei der Aufhebung der Gemeinschaft müssen bestehenbleibende Rechte und Verfahrensbedingungen genau geprüft werden.
Grundbuch und Versteigerungsbedingungen vor dem Termin vollständig prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser officialer Verkehrswert 529.376 EUR steht im Konflikt mit dem aktuellen zvg-portal-Wert 299.000 EUR.
- Genaue Eigentümer-/Mietverhältnisse und Räumungslage nicht abschließend geklärt.
- Tragfähigkeit der historischen Holzkonstruktionen unbekannt.
- Umfang von Holzschädlingen, Feuchte und möglichem Hausschwamm nicht durch Bauteilöffnungen verifiziert.
- Keine belastbare aktuelle Mietaufstellung vorhanden.
- Kein Energieausweis vorgelegt.
- Keine verlässlich identifizierten Originalfotos vorhanden.
- Konkrete Einzelanzeigen für zwei der Mietvergleiche konnten nur über Ergebnis-/Regional-Seiten verifiziert werden.