Objektbeschreibung
Historische Hofanlage mit zwei Wohnhäusern von zusammen ca. 286 m² Wohnfläche und einer Scheune in zentraler Grünstadter Lage. Beide Wohnhäuser waren unbewohnt; erheblicher Sanierungsbedarf ist dokumentiert.
Lage
Grünstadt liegt im Landkreis Bad Dürkheim mit innerstädtischer Infrastruktur und guter regionaler Verkehrsanbindung. Die konkrete Wohnlage ist wegen der Hofstruktur und der Denkmalbindung individuell zu bewerten.
Investmentanalyse
Nur bei deutlich unter 300.000 EUR und nach technischer, denkmalrechtlicher und grundbuchlicher Prüfung vertretbar. Oberhalb von 330.000 EUR wird das Risiko-/Kostenprofil nicht ausreichend kompensiert.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative aktuelle Angebotsvergleiche in Grünstadt zeigen eine breite Spanne. Wegen Alter, Denkmalstatus und Sanierungsstau wird ein as-is Marktwert von etwa 380.000 bis 560.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Grünstadt | 251,9 m² | 200.000 € | 794 €/m² | — | Link |
| B | Grünstadt | 82 m² | 249.000 € | 3.037 €/m² | 1910 | Link |
| A | Grünstadt | 202,19 m² | 280.000 € | 1.385 €/m² | — | Link |
| B | Grünstadt | 270 m² | 975.000 € | 3.611 €/m² | — | Link |
| C | Grünstadt | 214,56 m² | 641.000 € | 2.988 €/m² | 1995 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Grünstadt | 200 m² | 2.750 € | 13,75 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Grünstadt, Albert-Schweitzer-Straße | 125 m² | 1.625 € | 13 €/m²/Monat | 2014 | Link |
Renovierung
Das wahrscheinliche Szenario ist eine umfassende Sanierung. Eine belastbare Budgetspanne liegt indikativ bei 550.000 bis 950.000 EUR; Scheune und Denkmalauflagen können die Kosten weiter erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Beide Wohnhäuser weisen erheblichen Unterhaltungs- und Modernisierungsbedarf auf.
Bausubstanz, Haustechnik und Bauteile vor Gebot fachlich prüfen lassen.Die Scheune konnte nicht besichtigt werden und weist augenscheinlich Feuchtigkeitsschäden auf.
Vollständige Innenbesichtigung und Tragwerksprüfung vor Gebotsabgabe verlangen.Dach und technische Anlagen sind wegen des hohen Gebäudealters nicht ausreichend dokumentiert.
Dach- und Haustechnikgutachten mit Prioritätenliste erstellen.Gefangene Räume und individuelle Grundrisse können Nutzung und Vermietbarkeit beeinträchtigen.
Grundriss, Belichtung und Rettungswege durch Planer prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Die Hofanlage steht als Kulturdenkmal in einer Denkmalzone unter besonderem Schutz.
Schutzumfang und Genehmigungspflichten mit der Denkmalbehörde klären.Für die Scheune besteht möglicherweise ein Mietverhältnis, dessen Inhalt unbekannt ist.
Mietvertrag und tatsächliche Besitzlage vor dem Termin prüfen.Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse müssen vor Gebotsabgabe eigenständig geprüft werden.
Grundbuch, Baulasten, Altlasten und Versteigerungsbedingungen prüfen.Wertgrenzen, Verkehrswert und Uhrzeit müssen anhand der aktuellen Bekanntmachung bestätigt werden.
Vor dem Termin direkt beim Amtsgericht nachfragen.Vor dem Gebot verifizieren
- Grundstücksfläche und Flurstücke nicht sicher festgestellt.
- Genaue Zimmerzahl, Nutzfläche und technische Ausstattung fehlen teilweise.
- Scheune nicht innen besichtigt.
- Mietvertrag und Besitzlage der Scheune ungeklärt.
- Denkmalschutzumfang und Genehmigungspflichten nicht abschließend geprüft.
- Verkehrswert 392.600 EUR versus Parserwert 529.376 EUR widersprüchlich.
- Auktionszeit 10:00 Uhr versus Parserfeld 09:00 Uhr widersprüchlich.
- Aktuelle konkrete Mietvergleichsdaten sind unzureichend.