Objektbeschreibung
Leerstehende 2-Zimmer-Wohnung im Hochparterre mit ca. 69 m² Wohnfläche und Kellerabteil in zentraler Lehel-Lage.
Lage
Das Objekt liegt im zentralen Münchner Stadtteil Lehel mit hoher Wohn- und Mietnachfrage. Die Mikrolage ist grundsätzlich attraktiv, der konkrete Straßen- und Gebäudezustand bleibt wertrelevant.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag erwägenswert. Vor einer Gebotsentscheidung sind WEG-Unterlagen, Denkmalauflagen, Feuchteursache und Sanierungskosten zu prüfen.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängigen Angebotsvergleiche im Umfeld reichen von etwa 8.600 bis über 12.000 EUR/m², betreffen jedoch überwiegend bessere oder modernisierte Objekte. Der indikative As-is-Marktwert liegt bei etwa 530.000 bis 640.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Altstadt-Lehel, München | 57,9 m² | 499.000 € | 8.618,31 €/m² | 1963 | Link |
| B | Altstadt-Lehel, München | 68 m² | 750.000 € | 11.029,41 €/m² | 1984 | Link |
| C | Altstadt/Innenstadt München | 67,8 m² | 825.000 € | 12.168,14 €/m² | 1983 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Lehel, München, St.-Anna-Straße | 55 m² | 900 € | 16,36 €/m²/Monat | 1910 | Link |
| B | Lehel, München, Tattenbachstraße | 56,5 m² | 1.205 € | 21,33 €/m²/Monat | 2008 | Link |
| B | Altstadt-Lehel, München | 78 m² | 1.510 € | 19,36 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist eine Standardmodernisierung; bei verdeckten Feuchte-, Leitungs- oder Gemeinschaftsschäden sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Küchenbereich ist ein Wasserschaden dokumentiert. Verdeckte Feuchte- und Folgeschäden sind möglich.
Feuchte messen, Bauteile öffnen und Leitungsursache fachgerecht prüfen.Die Sanitärausstattung ist alt und abgenutzt; eine umfassende Badsanierung ist wahrscheinlich.
Bad, Abdichtung und Leitungen durch Fachbetrieb prüfen lassen.Parkett, Türen und Fenster weisen dokumentierte altersbedingte Abnutzung auf.
Vor Ort prüfen, ob Aufarbeitung genügt oder Austausch erforderlich ist.Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Änderungen an Fassade und Fenstern können eingeschränkt und teuer sein.
Denkmalliste, Genehmigungslage und WEG-Beschlüsse einsehen.Rechtliche Risiken
Der Denkmalschutz kann Umbauten und energetische Verbesserungen begrenzen.
Schutzumfang und erforderliche Genehmigungen mit der Denkmalschutzbehörde klären.Rücklage, Hausgeld und mögliche Sonderumlagen sind unbekannt.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vor Gebotsabgabe prüfen.Die Wohnung ist laut vorliegenden Angaben leerstehend.
Leerstand und Besitzübergabe vor dem Termin erneut bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parser-Verkehrswert 529376 EUR und offiziellem Portalwert 690000 EUR; Primärquelle priorisiert.
- Keine belastbaren Angaben zu Hausgeld, Rücklage, WEG-Beschlüssen oder Sonderumlagen.
- Keine verifizierten aktuellen Originalfotos mit Seiten-/Bildreferenz ausgewählt.
- Aktueller Zustand am Auktionstermin kann vom Gutachtenbesichtigungsstand abweichen.
- Konkrete Verkaufspreise und genaue Nettokaltmieten sind nicht verfügbar; Marktanalyse basiert überwiegend auf Angebotspreisen.