Objektbeschreibung
Vermietete 70,67-m²-Eigentumswohnung im Erdgeschoss rechts, Baujahr etwa 1971/72, ohne Stellplatz und mit dokumentierten Baumängeln.
Lage
Hagen-Rummenohl/Dahl ist eine südliche, überwiegend wohngeprägte Lage mit regionaler Verkehrsanbindung. Die konkrete Mikrolage und der Gebäudezustand begrenzen die Vergleichbarkeit mit gepflegten Angeboten.
Investmentanalyse
Hohes Risiko. Ein Erwerb ist nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Gutachten, Erbbaurechtsvertrag, Mietunterlagen und WEG-Unterlagen vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche im südlichen Hagen zeigen etwa 1.120 bis 2.400 EUR/m² für deutlich unterschiedlich ausgestattete Wohnungen. Für das belastete und beschädigte Bewertungsobjekt wird ein As-is-Marktwert von etwa 85.000 bis 120.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Dahl/Rummenohl, Hagen 58091 | 82 m² | 150.000 € | 1.829 €/m² | 2001 | Link |
| A | Eilpe, Hagen 58091 | 75 m² | 180.000 € | 2.400 €/m² | 1965 | Link |
| B | Hohenlimburg/Oege, Hagen 58119 | 84 m² | 99.900 € | 1.189 €/m² | 1961 | Link |
| B | Hohenlimburg-Elsey, Hagen 58119 | 71 m² | 115.000 € | 1.620 €/m² | 1972 | Link |
| B | Eilpe, Hagen 58091 | 131 m² | 147.000 € | 1.122 €/m² | 1948 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Eilpe, Hagen 58091 | 72 m² | 495 € | 6,88 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Eilpe, Hagen 58091 | 73,97 m² | 505 € | 6,83 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Eilpe, Hagen 58091 | 86,5 m² | 605 € | 6,99 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Mindestens 10.000 bis 28.000 EUR, realistischer Standardkorridor 28.000 bis 65.000 EUR; höhere Kosten sind wegen fehlender Innenbesichtigung möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Baumängel und Bauschäden sind amtlich erwähnt, ihr Umfang ist unbekannt.
Innenbesichtigung und Sachverständigenprüfung vor Gebot.Innenausbau und Haustechnik konnten nicht geprüft werden.
Technische Prüfung mit Feuchte-, Elektro- und Leitungscheck.Nicht geklärt ist, ob Schäden Gemeinschaftseigentum betreffen.
WEG-Unterlagen und Rücklagen vor Gebot prüfen.Rechtliche Risiken
Der Erwerb betrifft ein Erbbaurecht und nicht das Grundstückseigentum.
Erbbaurechtsvertrag, Laufzeit und Erbbauzins prüfen.Für Veräußerung und Belastung ist grundsätzlich eine Eigentümerzustimmung erforderlich.
Zustimmungsverfahren vorab mit Gericht und Grundbuchamt klären.Die Wohnung ist vermietet, aber Mietvertrag und Miethöhe liegen nicht vor.
Mietunterlagen und mögliche Rückstände prüfen.Die Verwalterzustimmung ist für die Zwangsversteigerung laut Bekanntmachung ausgenommen.
Ausnahme anhand Grundbuch und Teilungserklärung bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt beim Identitätsdatensatz: vorgegebenes parser official Verkehrswert-Feld 529.376 EUR versus amtliche Bekanntmachung 61.500 EUR; amtliche Bekanntmachung verwendet.
- Aktenzeichen, Adresse und Termin des bevorzugten URL-Hinweises stimmen nicht mit dem identitätsgematchten NRW-Datensatz überein; der valide Primärdatensatz ist zvg-portal:nw:168760.
- Wertgrenzen: Parser nennt keine Angabe; eine belastbare Dokumentation des Wegfalls von 5/10- und 7/10-Grenzen liegt nicht vor.
- Auktionsversuch nicht belegt.
- Gutachten-Volltext, Innenzustand, Mietvertrag, Erbbauzins, Restlaufzeit, WEG-Rücklage und Sonderumlagen nicht vollständig auswertbar.