Objektbeschreibung
Versteigert wird ein verpachtetes Alten- und Pflegeheim mit 45 Einzel- und 16 Doppelzimmern sowie Nebengebäude auf Erbbaurecht.
Lage
Lamspringe bietet laut Vermarktungsangaben Nahversorgung, Bushaltestelle und medizinische Infrastruktur in fußläufiger Nähe. Die Lage ist kleinstädtisch und ländlich.
Investmentanalyse
Nur als hochriskante Betreiber-/Spezialimmobilie betrachten. Gebot erst nach Einsicht in Erbbaurechtsvertrag, Pachtvertrag, Brandschutzunterlagen und technische Due Diligence.
Unabhängige Markteinschätzung
Mangels ausreichender Pflegeheim-Transaktionen ist die unabhängige Marktwertspanne mit niedriger Sicherheit angesetzt: 1,0 bis 1,9 Mio. EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Todtmoos, Baden-Württemberg | — | 350.000 € | 290,46 €/m² | 1985 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Lamspringe, Hermannstraße 6 | 83 m² | 556 € | 6,7 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Lamspringe, genaue Straße nicht angegeben | 55 m² | 400 € | 7,27 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario 450.000 bis 1.000.000 EUR; Worst-Case bis ca. 2,8 Mio. EUR möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Behördliche Brandschutzauflagen können erhebliche Investitionen und Betriebsunterbrechungen auslösen.
Auflagenbescheide, Brandschutzkonzept und Abnahmeprotokolle prüfen.Die Gebäude sind rund 27 bis 37 Jahre alt; technische Erneuerungen sind wahrscheinlich.
Bauteil- und Anlagenprüfung mit Lebensdauer- und Kostenplan beauftragen.Ob die Einrichtung heutigen Anforderungen an Pflegebetrieb und Barrierefreiheit entspricht, ist offen.
Heimaufsichtliche und baurechtliche Konformität prüfen.Rechtliche Risiken
Der Erwerb betrifft nur das Erbbaurecht; Erbbauzins und Restlaufzeit sind unbekannt.
Erbbaurechtsvertrag und Grundbuch vollständig prüfen.Die wirtschaftliche Tragfähigkeit hängt wesentlich von einem nicht offengelegten Pachtvertrag und Betreiber ab.
Pachtunterlagen und Betreiberbonität vor Gebot prüfen.Bestehenbleibende Rechte und konkrete Gebotsbedingungen müssen vor dem Termin geprüft werden.
Amtsgerichtliche Versteigerungsbedingungen und Grundbuchauszug anfordern.Vor dem Gebot verifizieren
- Erbbauzins, Restlaufzeit und Heimfallregelungen unbekannt.
- Pachtvertrag, Pachtzins, Laufzeit, Betreiberbonität und Auslastung unbekannt.
- Brandschutzauflagen und Kostentragung nicht vollständig dokumentiert.
- Technischer Zustand, Energieverbrauch und Modernisierungsbedarf nicht gutachterlich verifiziert.
- Keine ausreichende Zahl unabhängiger aktueller Pflegeheim-Verkaufsangebote; Marktrefinement erforderlich.
- Parser-Verkehrswert 529.376 EUR steht im Konflikt mit dem primären ZVG-Wert 2.100.000 EUR.