Objektbeschreibung
Ca. 95 m² große Erdgeschosswohnung, amtlicher Verkehrswert 94.000 EUR; Innenzustand und Nutzung sind nicht abschließend verifiziert.
Lage
Horsthausen liegt im nordöstlichen Stadtgebiet von Herne. Vergleichsangebote in 44628 zeigen ein preislich heterogenes Wohnungsmarktsegment.
Investmentanalyse
Nur für risikobereite Käufer mit hoher Liquiditätsreserve und professioneller Prüfung. Gebote oberhalb von etwa 85.000 EUR erscheinen angesichts der Unsicherheiten nicht vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Horsthausen und Herne liegen grob zwischen etwa 1.000 und 1.700 EUR/m²; wegen Alter, Denkmalschutz und unbekanntem Innenzustand wird der Objektwert deutlich vorsichtiger angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Emsring 3, 44628 Herne-Horsthausen | 78 m² | 80.000 € | 1.026 €/m² | 1972 | Link |
| B | Herne-Mitte, 44623 Herne | 80 m² | 135.000 € | 1.688 €/m² | — | Link |
| B | Herne-Mitte, 44623 Herne | 85,1 m² | 130.000 € | 1.528 €/m² | 1973 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Zietenstraße 21, 44628 Herne-Horsthausen | 60 m² | 485 € | 8,08 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Deichweg 7, 44628 Herne-Horsthausen | 74 m² | 600 € | 8,11 €/m²/Monat | 1972 | Link |
| B | Roonstraße 53, 44628 Herne-Horsthausen | 106 m² | 710 € | 6,7 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Renovierungskosten sind wegen fehlender Innenbesichtigung nur als breite Szenarien darstellbar. Ein Worst-Case-Puffer ist erforderlich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenzustand konnte nicht besichtigt werden; verdeckte Schäden und erheblicher Renovierungsbedarf sind möglich.
Vor Gebot Innenbesichtigung und technische Prüfung organisieren.Änderungen an Fassade, Fenstern, Dach und gemeinschaftlichen Bauteilen können genehmigungs- und kostenintensiv sein.
Denkmalschutzauflagen und WEG-Unterlagen prüfen.Verpflichtungen zu gemeinsamen Bauteilen und Abstandsflächen können spätere Kosten und Nutzung einschränken.
Baulastenverzeichnis und WEG-Unterlagen prüfen.Rechtliche Risiken
Die Quellen nennen sowohl Eigennutzung als auch Vermietung; ein Räumungs- oder Mietverhältnisrisiko ist nicht ausgeschlossen.
Nutzungsstatus und Vertragsunterlagen vor Gebot verifizieren.Eine Dienstbarkeit zum Bergschadenteilverzicht und weitere Rechte können bestehen bleiben.
Aktuellen Grundbuchauszug und Versteigerungsbedingungen prüfen.Termin, Wertgrenzen und bestehenbleibende Rechte müssen unmittelbar vor der Versteigerung bestätigt werden.
Gerichtliche Terminsbestimmung und Bedingungen kurz vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und den identitätsgematchten amtlichen Daten mit 94.000 EUR.
- Konflikt bei Wohnfläche und Baujahr: ca. 95,33 m²/1904 gegenüber ca. 65 m²/1959 in einer Drittzusammenfassung.
- Nutzungsstatus widersprüchlich: Eigennutzung versus Vermietung.
- Keine verifizierten Originalfotos.
- Grundbuchliche Detailrechte, Baulasten, Teilungserklärung und WEG-Protokolle nicht vollständig geprüft.
- Aktuelle Ist-Miete, Hausgeld, Rücklage und nicht umlagefähige Kosten unbekannt.