Objektbeschreibung
Freistehendes Appartementhaus mit 18 Einzimmerappartements und rund 393 m² Wohnfläche.
Lage
Fulda, südöstlicher Innenstadtrandbereich; konkrete Mikrolage- und Lärmdaten wurden nicht unabhängig gutachterlich geprüft.
Investmentanalyse
Nur mit vollständiger Prüfung von Mietverhältnissen, Genehmigungen, Brandschutz und Technik erwägen. Gebotsobergrenze wegen der Unsicherheiten deutlich unter der unabhängigen As-is-Spanne halten.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Fuldaer Kleinapartment-Angebote zeigen überwiegend etwa 14–19 EUR/m² Nettokaltmiete, teils darüber bei möblierten oder neuen Einheiten. Die Vergleichsbasis für den Gesamtwert ist dünn.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Heinrichstraße 35, 36037 Fulda | 20 m² | 149.000 € | 7.450 €/m² | 1885 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Nordend, 36037 Fulda | 20 m² | 380 € | 19 €/m²/Monat | 2015 | Link |
| B | Mackenrodtstraße, 36039 Fulda | 25 m² | 440 € | 17,6 €/m²/Monat | 2016 | Link |
| B | Innenstadt, 36037 Fulda | 32 m² | 475 € | 14,84 €/m²/Monat | 2018 | Link |
| B | Leipziger Straße 139, 36037 Fulda | 21 m² | 334 € | 15,9 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Innenstadt, 36037 Fulda | 31,5 m² | 440 € | 13,97 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Renovierungskosten sind wegen 18 Einheiten und fehlender Primärunterlagen nur sehr grob schätzbar; ein Standardfall von etwa 220.000–500.000 EUR erscheint plausibel, aber unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude stammt mutmaßlich aus 1964; der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Abdichtung ist ungeklärt.
Technische Due-Diligence und Bauteilprüfung beauftragen.Der behauptete Umbau 2016 ist nicht durch zugängliche Primärunterlagen belegt.
Baugenehmigungen, Abnahmen und Brandschutzunterlagen prüfen.18 Bäder, Küchen und Installationsbereiche können zu hohen kumulierten Kosten führen.
Einheitenweise technische Bestandsaufnahme durchführen.Rechtliche Risiken
Alle Einheiten sollen vermietet sein, belastbare Mietunterlagen liegen jedoch nicht vor.
Mietverträge, Zahlungsnachweise und Rückstände prüfen.Die genehmigte Nutzung und brandschutzrechtliche Konformität der 18 Einheiten ist ungeklärt.
Bauakte, Nutzungsänderungen und Brandschutzauflagen einsehen.Primärquelle und Parser nennen unterschiedliche Verkehrswerte.
Aktuelle gerichtliche Terminsbestimmung und Akte vor dem Termin abgleichen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und primär veröffentlichtem Verkehrswert 980.000 EUR.
- Vollständiges Originalgutachten nicht verfügbar.
- Mietverträge, Mietrückstände, Kautionen und Betriebskosten nicht verifiziert.
- Baugenehmigungen, Umbauabnahmen und Brandschutzunterlagen nicht verifiziert.
- Technischer Zustand von Dach, Fassade, Leitungen, Elektro, Heizung und einzelnen Appartements unbekannt.
- Keine verifizierte originale Objektfotografie verfügbar.
- Verkaufsvergleichsbasis für ein gesamtes Appartementhaus in Fulda unzureichend; Marktverfeinerung erforderlich.