Objektbeschreibung
Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten, 170,59 m² Wohnfläche und 190 m² Grundstück; Erdgeschoss vermietet, Obergeschosse leer.
Lage
Zentrale Eitorfer Lage an der Asbacher Straße. Die Objektquelle weist auf eine gute Erreichbarkeit, aber auch auf erhebliche mögliche Straßenlärmbelastung hin.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Gebot sollte nur nach Prüfung des Gutachtens, der Mietunterlagen und der technischen Risiken erfolgen und 180.000 EUR möglichst nicht überschreiten.
Unabhängige Markteinschätzung
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Eitorf, Rhein-Sieg-Kreis | 295 m² | 639.000 € | 2.166 €/m² | 1957 | Link |
| C | Eitorf | 222 m² | 220.000 € | 991 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Eitorf | — | — | 6,94 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Eitorf | 88 m² | 660 € | 7,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardinstandsetzung ist grob mit 85.000–180.000 EUR zu rechnen; bei tieferen technischen Schäden deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude stammt aus 1901; Modernisierungsumfang und Restzustand sind nicht belastbar belegt.
Gutachten, Bauteilöffnungen und Fachunternehmerangebote prüfen.Heizungsart, Energieverbrauch und mögliche Austauschpflichten sind unbekannt.
Energieausweis und Heizungsunterlagen einsehen; Fachprüfung durchführen.Nur das Erdgeschoss ist vermietet; zwei Obergeschosse stehen leer.
Leerstände besichtigen und Miet- sowie Renovierungsbedarf prüfen.Für die Lage wird ein geschätzter Straßenlärm von 65–69 dB angegeben.
Lärm vor Ort messen und Fenster-/Schallschutz prüfen.Rechtliche Risiken
Eine Innenbesichtigung ist laut Objektinformation nicht möglich.
Zugangs- und Besichtigungsmöglichkeiten vor dem Termin mit Gericht/Gläubiger klären.Für das Erdgeschoss besteht ein Mietverhältnis, dessen Konditionen unbekannt sind.
Mietvertrag, Rückstände, Kaution und Besitzverhältnisse prüfen.Belastungen, Baulasten und Bauakten sind nicht vollständig geklärt.
Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Bauakten vor Gebot prüfen.Die Wertgrenzen sind zwischen den Quellen nicht eindeutig dokumentiert.
Aktuelle gerichtliche Bekanntmachung vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parserseitiger Verkehrswert 529.376 EUR widerspricht den Primärquellen mit 150.000 EUR.
- Parserzeit 09:00 widerspricht der gerichtlichen Terminzeit 10:00 Uhr.
- Wertgrenzen sind zwischen den Quellen nicht konsistent dokumentiert.
- Innenbesichtigung laut Objektquelle nicht möglich.
- Heizung, Energiezustand, Dach, Fassade, Leitungen und Elektroanlage nicht ausreichend belegt.
- Mietvertrag des Erdgeschosses, Mietrückstände und Kaution unbekannt.
- Nur ein belastbares individuelles Verkaufskomparables gefunden.
- Konkrete aktuelle Mietinserate konnten nicht in ausreichender Zahl dauerhaft verifiziert werden.
- Aktueller Grundbuch- und Baulastenstatus wurde nicht vollständig geprüft.