Objektbeschreibung
Freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, rund 337 m² Wohnfläche und ca. 3.450 m² Grundstück in gefragter Lage von Kronberg-Schönberg.
Lage
Kronberg-Schönberg ist eine etablierte, hochwertige Wohnlage im Vordertaunus mit guter Anbindung an Frankfurt und hoher Nachfrage nach Einfamilienhäusern.
Investmentanalyse
Nur nach vollständiger Prüfung von Gutachten, Grundbuch, Baulasten, Besitzstatus und Bausubstanz bieten. Ein Gebot bis etwa 1,75 Mio. EUR erscheint wirtschaftlich vertretbar; oberhalb von etwa 2,05 Mio. EUR sollte nicht gekauft werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Marktindikation liegt trotz Unsicherheiten grob bei 1,95 bis 2,60 Mio. EUR. Das analysierte Objekt und seine Kopien wurden aus den Vergleichswerten ausgeschlossen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Schönberg, Kronberg im Taunus | 238 m² | 1.769.000 € | 7.433 €/m² | 1957 | Link |
| B | Schönberg, Kronberg im Taunus | 163 m² | 975.000 € | 5.982 €/m² | — | Link |
| A | Kronberg-Schönberg | 238 m² | 1.649.000 € | 6.929 €/m² | 1957 | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Für eine Standardmaßnahme sind grob 180.000 bis 450.000 EUR zu reservieren; bei verdeckten Feuchte- oder Dachproblemen kann der Aufwand deutlich höher ausfallen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Untergeschoss sind Feuchtigkeitsschäden dokumentiert bzw. berichtet.
Feuchteursache und Abdichtung fachgerecht untersuchen lassen.Rissbildungen und ein möglicher Erneuerungsbedarf der Fassade sind angegeben.
Risse und Fassade durch Sachverständigen untersuchen lassen.Die Dacheindeckung kann erneuerungsbedürftig sein.
Dach einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung prüfen.Teilweise besteht vermutlich Erneuerungsbedarf an Fenstern und Haustür.
Bauteile und energetischen Zustand vor Ort prüfen.Rechtliche Risiken
Im Datenbestand stehen zwei deutlich voneinander abweichende Verkehrswerte.
Gültigen amtlichen Wert beim Amtsgericht beziehungsweise im Gutachten verifizieren.Ob das Objekt frei, selbst genutzt oder vermietet ist, bleibt offen.
Besitz- und Mietverhältnisse vor Gebotsabgabe klären.Dienstbarkeiten, Baulasten und sonstige Belastungen sind nicht ausgewiesen.
Grundbuch und Baulastenverzeichnis vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Gültigen amtlichen Verkehrswert verifizieren; Parserwert 529.376 EUR widerspricht der Quellenangabe 2.850.000 EUR.
- Originales Gutachten vollständig auswerten, insbesondere Baujahr, Grundstücksrecht, Energiezustand und Besitzstatus.
- Flurstücksnummern, Baulasten, Dienstbarkeiten und Erschließung prüfen.
- Vor-Ort-Besichtigung durch Bausachverständigen durchführen.
- Mehrere belastbare Nettokaltmietangebote für vergleichbare Einfamilienhäuser fehlen.