Objektbeschreibung
Historisches, denkmalgeschütztes Wohnhaus mit ca. 300 m² Wohnfläche auf ca. 2.485 m² Grundstück; umfassender Sanierungsbedarf.
Lage
Bad Krozingen im südlichen Breisgau mit guter regionaler Erreichbarkeit und etabliertem Wohnungsmarkt.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt; nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und nach technischer, denkmalrechtlicher und grundbuchlicher Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Angebote zeigen hohe Preise für gute oder neue Häuser, sind wegen des außergewöhnlich schlechten und denkmalgeschützten Zustands aber nur eingeschränkt vergleichbar.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bad Krozingen | 220 m² | 1.395.000 € | 6.341 €/m² | 1972 | Link |
| B | Bad Krozingen | 149 m² | 413.789 € | 2.777 €/m² | — | Link |
| B | Bad Krozingen, Kurgarten II | 151 m² | 1.049.000 € | 6.947 €/m² | 2018 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Bad Krozingen | 120 m² | 2.190 € | 18,25 €/m²/Monat | 2026 | Link |
| B | Hausen an der Möhlin, Bad Krozingen | 122 m² | 2.060 € | 16,89 €/m²/Monat | 2026 | Link |
Renovierung
Die wahrscheinliche Sanierung liegt im hohen sechs- bis niedrigen siebenstelligen Bereich; Worst-Case-Risiko ist erheblich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Holzwurmbefall und mögliche Tragfähigkeitsdefizite erhöhen das Sanierungsrisiko erheblich.
Tragwerks- und Holzschutzgutachten beauftragen.Energetische und funktionale Verbesserungen können genehmigungspflichtig und kostenintensiv sein.
Vorplanung mit Denkmalschutzbehörde abstimmen.Die Elektroheizung und der energetische Zustand erfordern voraussichtlich eine umfassende technische Neuplanung.
TGA- und Energiekonzept erstellen.Der Rückbau kann Freimachungspotenzial schaffen, verursacht aber möglicherweise erhebliche Kosten.
Genehmigung und Rückbaukosten mit Fachplaner prüfen.Rechtliche Risiken
Umbauten, Grundrissänderungen und energetische Maßnahmen können genehmigungspflichtig oder unzulässig sein.
Schutzumfang und Genehmigungsfähigkeit schriftlich bestätigen lassen.Bestehenbleibende Rechte, Mietverhältnisse und Verfahrensbedingungen können die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.
Grundbuch und Versteigerungsbedingungen anwaltlich prüfen.Vertragsinhalt und Durchsetzbarkeit einer Eigennutzung oder Sanierung sind nicht belegt.
Mietvertrag und aktuelle Belegung rechtlich prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchliche Verkehrswertangaben: 529.376 EUR versus 1.980.000 EUR.
- Widersprüchliche Uhrzeitangaben: 08:00 versus 09:00.
- Aktuelle Miethöhe, Mietvertrag und Belegungsstatus nicht belegt.
- Flurstücke, Grundbuchrechte, Baulasten und Abbruchgenehmigung nicht vollständig verifiziert.
- Bodenrichtwert und konkrete baurechtliche Entwicklungsmöglichkeiten nicht unabhängig geprüft.
- Keine belastbaren Vergleichsobjekte für denkmalgeschützte, stark sanierungsbedürftige Großobjekte gefunden.