Objektbeschreibung
Bewohntes Einfamilienhaus von 1906 mit ca. 80 m² Wohnfläche auf 250 m² Grundstück; erheblicher Prüf- und Sanierungsbedarf.
Lage
Herne-Eickel, 44651 Herne. Das Objekt liegt in einem innerstädtisch geprägten Wohnumfeld; konkrete Mikrolagedaten wurden nicht vollständig verifiziert.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur nach Tragwerks-, Denkmal- und Belegungsprüfung sowie mit ausreichender Sanierungsreserve erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote liegen überwiegend deutlich über dem Objekt, sind jedoch größer, jünger, besser ausgestattet oder nicht denkmalgeschützt. Indikativer Ist-Marktwert: 140.000 bis 205.000 EUR, geringe Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Herne-Süd, Herne 44625 | 105 m² | 245.000 € | 2.333 €/m² | 1964 | Link |
| A | Wanne-Süd/Eickel, Herne 44651 | 83 m² | 265.000 € | 3.193 €/m² | 1959 | Link |
| C | Wanne-Süd, Herne 44652 | 117,6 m² | 477.359 € | 4.061 €/m² | 2026 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Eickel, Herne 44651 | 122 m² | 1.640 € | 13,44 €/m²/Monat | 2026 | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Szenario: standardmäßige bis umfassende Sanierung; Basisannahme etwa 165.000 EUR, mit erheblichem Aufwärtsrisiko.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die dokumentierte Schieflage kann auf kostenintensive Gründungs- oder Tragwerksprobleme hindeuten.
Tragwerksplanung und Setzungsuntersuchung vor Gebot durchführen.Fassade, Böden und Wandrisse verursachen absehbaren Instandsetzungsaufwand.
Riss- und Feuchteprotokoll sowie Sanierungsangebot einholen.Elektroanlage und Fenster können Modernisierungs- und Sicherheitskosten auslösen.
Elektrofachbetrieb und Fensterbauer vor Gebot einschalten.Bauliche Änderungen können genehmigungspflichtig und kostenintensiver sein.
Denkmalrechtliche Vorgaben und Genehmigungen vor Gebot klären.Rechtliche Risiken
Die Bewohnung ist belegt, die rechtliche Besitz- und Mietlage jedoch nicht.
Mietvertrag, Bewohnerstatus und Besitzrechte vor Gebot prüfen.Die Angaben zu den Bietgrenzen sind nicht konsistent.
Gültige Wertgrenzen und Terminversuch beim Gericht bestätigen lassen.113.000 EUR aus den Fallquellen stehen einem Parserwert von 529.376 EUR gegenüber.
Originalbekanntmachung und Gutachten nochmals abgleichen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parserwert Verkehrswert 529.376 EUR widerspricht den Primärquellen mit 113.000 EUR.
- Konkreter Miet- oder Eigentümerstatus der Bewohner ungeklärt.
- Flurstücksnummern und genaue Parzellierung nicht vollständig belegt.
- Keine verlässliche Originalfotoauswahl im übergebenen Datensatz.
- Anwendbarkeit und Status der Wertgrenzen unmittelbar vor dem Termin bestätigen.
- Tragweite der dokumentierten Schieflage und möglicher verdeckter Schäden ungeklärt.