Objektbeschreibung
Dreigeschossiges Mehrfamilienhaus von 1906 mit ca. 378,47 m² rechnerischer Wohnfläche und erheblichem Sanierungs- sowie Genehmigungsrisiko.
Lage
Zentrale Wohnlage am Innenstadtrand von Cuxhaven mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Bahnhof und Infrastruktur in der Umgebung. Verkehrslärm durch die B 73 ist wertmindernd.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur nach umfassender technischer und rechtlicher Vorprüfung und mit erheblicher Sanierungsreserve vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Cuxhaven, 27472 | 147 m² | 799.000 € | 2.663,33 €/m² | 1900 | Link |
| B | Cuxhaven, 27472 Süderwisch | 301,28 m² | 458.000 € | 2.000 €/m² | 1969 | Link |
| C | Cuxhaven, 27476 | 240 m² | 575.000 € | 2.395,83 €/m² | 1956 | Link |
| B | Cuxhaven, 27472 Lotsenviertel | 212 m² | 329.000 € | 1.551,89 €/m² | 1900 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Cuxhaven, 27472 | 80 m² | 830 € | 10,38 €/m²/Monat | 1910 | Link |
| B | Cuxhaven, 27472 Lotsenviertel | 79,47 m² | 720 € | 9,06 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Cuxhaven, 27472 | 81 m² | 848 € | 10,47 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Wernerstraße 21, 27472 Cuxhaven | 85,73 m² | 669 € | 7,8 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist eine umfassende Sanierung mit grob 520.000 bis 850.000 EUR; bei weiteren verdeckten Schäden sind höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Elektroinstallation ist überaltert und defekt; der Strom wurde zwangsweise abgeschaltet.
Elektrofachplanung und Kostenangebot vor Gebot einholen.Alle fünf Gasthermen sind stillgelegt; das Gebäude hat zusätzlich einen schwachen Wärmeschutz.
Heizungs- und GEG-Konzept mit Fachplaner erstellen.Es wurden ein abgängiges Balkongeländer, Putzrisse und Schimmel festgestellt.
Fassade, Balkon und Feuchte fachgerecht untersuchen lassen.Die Dachgeschosswohnung darf derzeit nicht genutzt werden.
Bauakte und mögliche Legalisierung vor Gebot prüfen.Wesentliche Gebäudeteile konnten nicht innen besichtigt werden.
Innenbesichtigung und Bestandsaufmaß vor Gebot organisieren.Rechtliche Risiken
Für die Dachgeschosswohnung besteht eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung.
Aktuelle Bauaufsichtsauskunft und Sanierungsauflagen einholen.Die Genehmigung und Umsetzung des Ladenumbaus zu Wohnraum ist nicht abschließend belegt.
Bauakte und Genehmigungsbescheid prüfen.Die Verkehrsflächen sind mit bestehenden Überwegungsrechten belastet.
Grundbuch und Baulastenverzeichnis vor Gebot prüfen.Die bauaktenkundig geforderten fünf Stellplätze fehlen.
Stellplatzpflicht und mögliche Ablösung oder Nachrüstung klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser identity contains conflicting canonicalId; mandatory output canonicalId used.
- Parser official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with the detailed auction notice showing 4.190 EUR; official auction values are retained as 4.190 EUR pending court confirmation.
- A second parser value of 9.019 EUR also conflicts with the detailed notice.
- No interior inspection was available.
- Exact apartment count, room count, upper-floor layouts and legally usable living area require verification.
- Current building insurance, utility reconnection, contamination, structural condition and complete title/encumbrance status are unresolved.
- Concrete condition-matched sale comparables remain insufficient; market refinement is required.