Objektbeschreibung
Großes Wohn- und Geschäftshaus mit 24 Wohnungen, Werkstattgebäude und ca. 1.429 m² Wohn- und Nutzfläche.
Lage
Zentrale Münchner Lage in Sendling mit guter ÖPNV- und Nahversorgungsanbindung. Aktuelle Vergleichsangebote zeigen hohe Wohnmieten und Verkaufspreise.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb sollte nur nach technischer, mietrechtlicher und baurechtlicher Prüfung sowie mit erheblichem Preisabschlag erfolgen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer Marktwert etwa 6,5 bis 10,5 Mio. EUR, mit niedriger Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Untersendling, 81373 München | 50 m² | 449.000 € | 8.980 €/m² | 1954 | Link |
| B | Sendling-Westpark, München | 88,6 m² | 698.000 € | 7.878,1 €/m² | 1973 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Untersendling, 81373 München | 52 m² | 1.050 € | 20,19 €/m²/Monat | 1996 | Link |
| A | Sendling-Westpark, München | 63 m² | 1.495 € | 23,73 €/m²/Monat | 1950 | Link |
| A | Sendling, 81371 München | 52 m² | 1.200 € | 23,08 €/m²/Monat | 2008 | Link |
Renovierung
Sanierungskosten sind wegen Statik, Denkmalschutz und ungeklärter Haustechnik voraussichtlich erheblich; eine belastbare Kostenermittlung liegt nicht vor.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Für das Dachgeschoss des Vorderhauses sind Statikprobleme dokumentiert.
Tragwerksgutachten und Prüfstatik einholen.Zwei Anbauten am Werkstattgebäude sind als nicht genehmigt beschrieben.
Baugenehmigungsstatus und Nachgenehmigungsfähigkeit prüfen.Dach, Gebäudehülle und Haustechnik sind nicht ausreichend dokumentiert.
Technische Due-Diligence und Bauteilprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Das Vorderhaus steht laut Quelle unter Denkmalschutz.
Schutzumfang und behördliche Vorgaben prüfen.Für das Gebiet gilt eine Erhaltungssatzung, die Umbau und Nutzungsänderungen begrenzen kann.
Satzung und konkrete Genehmigungsvorbehalte prüfen.Für die Wohnungen fehlen belastbare Angaben zu Mietverhältnissen und Besitz.
Mieterliste und vollständige Vertragsunterlagen prüfen.Die Anbauten können zu Nachgenehmigungs-, Rückbau- oder Nutzungsrisiken führen.
Bauakte und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch beim offiziellen Verkehrswert: Parser 529.376 EUR versus Originalquelle 7.700.000 EUR.
- Wohnfläche, Nutzfläche und vermietbare Fläche sind nicht sauber getrennt.
- Aktuelle Mieterliste, Mietverträge, Leerstand und Erträge fehlen.
- Statikprobleme im Dachgeschoss sind nicht quantifiziert.
- Genehmigungsstatus und mögliche Rückbaupflichten der Werkstattanbauten sind ungeklärt.
- Denkmal- und Erhaltungssatzungsauflagen müssen behördlich bestätigt werden.
- Auction attempt is not evidenced; because Wertgrenzen gelten, kein Erstversuch annehmen.