Objektbeschreibung
Voll unterkellertes Reihenmittelhaus mit ca. 103,25 m² Wohnfläche, ausgebautem Dachgeschoss und separatem Garagengrundstück.
Lage
Wohnlage im Neusser Stadtteil Erfttal, 41469 Neuss. Die Vergleichsangebote zeigen ein heterogenes Preisniveau für Reihenhäuser in südlichen Neusser Stadtteilen.
Investmentanalyse
Nur bei ausreichendem Sicherheitsabschlag und geklärtem Zustand beziehungsweise Besitzstatus erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche deuten auf einen as-is-Marktwert von etwa 320.000 bis 410.000 EUR hin; der Zustand ist der größte Unsicherheitsfaktor.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Neuss-Erfttal | 130 m² | 595.000 € | 4.577 €/m² | 2012 | Link |
| B | Neuss-Weckhoven | 106 m² | 380.000 € | 3.585 €/m² | 1966 | Link |
| B | Neuss-Weckhoven | 98 m² | 310.000 € | 3.163 €/m² | 1965 | Link |
| B | Neuss-Weckhoven | 120 m² | 380.000 € | 3.167 €/m² | 1979 | Link |
| B | Neuss-Weckhoven | 120 m² | 419.000 € | 3.492 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Neuss-Weckhoven | 105 m² | 2.000 € | 19,05 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Neuss-Weckhoven | 125 m² | 1.950 € | 15,6 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Neuss-Norf | 110 m² | 1.690 € | 15,36 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Neuss-Hoisten, 41469 | 120,04 m² | 1.800 € | 14,99 €/m²/Monat | 1971 | Link |
Renovierung
Je nach technischem Zustand grob 25.000 bis über 150.000 EUR; belastbare Kosten sind ohne Besichtigung nicht möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Heizungsanlage kann einen erheblichen Erneuerungsbedarf darstellen.
Vor Gebot technische Prüfung und Kostenvoranschlag einholen.Ohne Innenbesichtigung bleiben wesentliche Sanierungsrisiken offen.
Vor Gebot vollständige technische Besichtigung organisieren.Für den voll unterkellerten Bau liegen keine ausreichenden Feuchteangaben vor.
Keller auf Feuchte und Abdichtung untersuchen.Rechtliche Risiken
Eine Eigennutzung oder Vermietung kann nicht ausgeschlossen werden.
Besitzverhältnisse und Mietunterlagen vor Gebot klären.Für Haus- und Garagengrundstück müssen Grundbuch- und Baulasten separat geprüft werden.
Aktuelle Grundbuch- und Baulastenauskünfte einholen.Der Wegfall gesetzlicher Wertgrenzen ist nicht sicher belegt.
Terminsbestimmung unmittelbar vor dem Termin erneut prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Besitz- und Mietstatus unbekannt.
- Innenbesichtigung und technische Zustandsprüfung fehlen.
- Heizungszustand ist widersprüchlich beziehungsweise nur aus Drittquelle ableitbar.
- Grundbuch, Baulasten, Wegerechte und bestehenbleibende Rechte nicht vollständig geprüft.
- Verkehrswertkonflikt: Primärquellen 323.000 EUR gegenüber Parserangabe 529.376 EUR.
- Wertgrenzen und auctionAttempt nicht eindeutig dokumentiert.
- Aktuelle Mietangebote sind regional, aber nicht sämtlich direkt in Erfttal.