Objektbeschreibung
Freistehendes Dreifamilienhaus mit rund 300 m² Wohnfläche auf rund 6.065 m² Grundstück. Nach Wasserschaden und Schimmel derzeit nicht bewohnbar.
Lage
Baiersbronn-Mitteltal im Nordschwarzwald. Die Mikrolage ist ländlich und hanglagig; der Labbronnerweg ist teilweise Anlieger- beziehungsweise Wirtschaftsweg.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur nach technischer, rechtlicher und finanzieller Due Diligence sowie mit erheblichem Sicherheitsabschlag erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Baiersbronner Mehrfamilienhaus-Angebote liegen überwiegend deutlich höher, betreffen jedoch bewohnbare oder vermietbare Objekte. Der as-is-Marktwert des beschädigten Objekts ist deshalb nur mit niedriger Sicherheit schätzbar.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Baiersbronn-Zentrum | 311,1 m² | 358.000 € | 1.151 €/m² | 1903 | Link |
| A | Baiersbronn-Tonbach | 250 m² | 519.000 € | 2.076 €/m² | 1962 | Link |
| A | Baiersbronn | 243 m² | 398.000 € | 1.638 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Baiersbronn-Oberdorf | 60 m² | 490 € | 8,17 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Baiersbronn | 50 m² | 565 € | 11,3 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Baiersbronn | 70 m² | 920 € | 13,14 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Baiersbronn-Mitteltal | 83 m² | 750 € | 9,04 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Baiersbronn | 80 m² | 680 € | 8,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich umfassende Sanierung mit erheblicher Kosten- und Terminunsicherheit. Schadstoff-, Tragwerks-, Feuchte- und Genehmigungsprüfungen sind erforderlich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Wasser- und Feuchteschäden betreffen mehrere Geschosse und erfordern eine umfassende Ursachen- und Sanierungsprüfung.
Bauschadensgutachten und Feuchtemessungen beauftragen.Schimmel wurde in mehreren Bereichen festgestellt und kann Rückbau, Trocknung und Schadstoffsanierung erfordern.
Schimmel- und Schadstoffgutachten mit Materialproben veranlassen.Mauerwerk und Beton des Anbaus weisen erhebliche altersbedingte Substanzschäden auf.
Standsicherheits- und Betongutachten einholen.Heizung, Öllagerung und Leitungsnetze können technisch und rechtlich erheblichen Erneuerungsbedarf haben.
Technische Prüfung und Tank-/Bodenuntersuchung durchführen.Rechtliche Risiken
Ein Servitut kann Zufahrt, Nutzung und künftige Bebauung beeinflussen.
Grundbuch und zugrunde liegende Urkunde vollständig prüfen.Die große Grundstücksfläche darf nicht ohne Nachweis als Bauland bewertet werden.
Bauamtliche Auskunft und Planungsrechtsprüfung einholen.Wertgrenzen gelten; bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot müssen vor Gebotsabgabe geprüft werden.
Amtliche Bekanntmachung und Grundbuchrechte vollständig prüfen.Ausbauten und Umbauten müssen auf Genehmigung und anrechenbare Wohnfläche geprüft werden.
Bauakte und Genehmigungsunterlagen einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser officialVerkehrswert 529.376 EUR conflicts with the court/source value of 124.000 EUR; the latter is retained.
- Parser auctionTime 08:30 conflicts with the court schedule showing 09:30; 09:30 is retained.
- Exact parcel numbers, land-register rights and complete valuation report were not available.
- Development rights for the 6,065 sqm plot are unverified.
- Structural condition, hazardous materials, oil tank condition and full remediation scope are unverified.
- No reliable current rent for the subject property exists because it is vacant and uninhabitable.
- Comparable sale evidence consists of asking prices, not completed transactions.