Objektbeschreibung
Freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 406 m² Wohnfläche, Vollkeller, Dachterrasse und Außenpool; erheblicher Sanierungs- und Fertigstellungsbedarf.
Lage
Wohnlage in Hattingen-Winz-Baak mit guter Naherholung im Umfeld. Die Marktliquidität für ein außergewöhnlich großes, stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus ist begrenzt.
Investmentanalyse
Hohes Risiko. Ein Erwerb ist nur bei deutlich unterhalb des unabhängigen Marktwerts liegendem Gebot und nach technischer sowie rechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative Marktspanne im Ist-Zustand etwa 480.000 bis 700.000 EUR, jedoch mit niedriger Sicherheit wegen fehlender Grundstücksfläche und erheblicher Mängel.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hattingen-Winz-Baak | 251,92 m² | 699.000 € | 2.775 €/m² | 1975 | Link |
| B | Hattingen-Winz-Baak | 145,9 m² | 599.000 € | 4.107 €/m² | — | Link |
| B | Hattingen-Winz-Baak | 145,8 m² | 649.900 € | 4.457 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Königsteiner Str. 59, Hattingen-Winz-Baak | 160,68 m² | 1.200 € | 7,47 €/m²/Monat | 1978 | Link |
| A | Hattingen | — | — | 6,77 €/m²/Monat | 1959 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardaufwand etwa 380.000 bis 560.000 EUR; das Gutachten nennt bereits rund 315.000 EUR für Bauschäden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Flachdach ist sanierungsbedürftig und verursacht bereits dokumentierte Feuchtefolgen.
Unabhängige Dach- und Feuchteprüfung mit Sanierungskonzept durchführen.Mehrere Modernisierungs- und Ausbauarbeiten sind nicht abgeschlossen; Sanitärobjekte fehlen.
Gewerkweise Bestandsaufnahme und Kostenangebote einholen.Nicht dokumentierter Altbergbau oder unterirdische Hohlräume können nicht ausgeschlossen werden.
Bergbau- und Baugrundprüfung vor Gebotsabgabe durchführen.Außenanlagen fehlen teilweise; Zustand und Folgekosten des Pools sind unklar.
Pooltechnik und Außenanlagen technisch prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Die Erschließung erfolgt über eine private Zuwegung mit mehreren Miteigentumsanteilen.
Grundbuchliche Rechte und Kostenpflichten vollständig prüfen.Die Genehmigung für Umbau und Doppelgarage ist erloschen; eine neue Genehmigung kann erforderlich sein.
Bauakte und Genehmigungsfähigkeit vor Gebot prüfen.Die geplante Einliegerwohnung ist baulich und möglicherweise rechtlich nicht nutzbar.
Genehmigungs-, Brandschutz- und Wohnflächenprüfung durchführen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser-Verkehrswert 529.376 EUR versus primary-source Verkehrswert 540.000 EUR.
- Objektspezifische Grundstücksfläche und Flurstücksangaben fehlen.
- Aktuelle Belegung beziehungsweise Vermietung ist nicht belegt.
- Rechtliche Wohnflächenanerkennung der Keller-Einliegerwohnung ist ungeklärt.
- Bergbau- und Tagesbruchrisiko ist nicht abschließend untersucht.
- Aktuelle Haus-Mietangebote in vergleichbarer Größe sind unzureichend; Mietbewertung benötigt weitere Marktverfeinerung.
- Keine verlässlich identifizierbaren Originalfotos im Evidenzsatz.