Objektbeschreibung
Voll vermietungsfähiges Mehrfamilienhaus mit 473 m² Wohnfläche, Büro, 11 Garagen und 1.619 m² Grundstück.
Lage
Frintrop ist ein etablierter Essener Wohnstandort mit Versorgungseinrichtungen und ÖPNV entlang der Frintroper Straße. Die Hauptstraßenlage kann zu Verkehrsimmissionen führen.
Investmentanalyse
Kauf nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach vollständiger Prüfung von Grundbuch, Bauakte und Mietverhältnissen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Frintrop liegen bei größeren Mehrfamilienhäusern grob zwischen 1.400 und 1.820 EUR/m² Wohnfläche.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Essen-Frintrop, 45359 | 680 m² | 950.000 € | 1.397 €/m² | 1956 | Link |
| A | Essen-Frintrop, 45359 | 351,1 m² | 639.000 € | 1.820 €/m² | — | Link |
| A | Frintroper Straße, 45359 Essen | 217 m² | 337.000 € | 1.553 €/m² | 1960 | Link |
| C | Essen-Frintrop, 45359 | 120 m² | 399.000 € | 3.325 €/m² | 1956 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Höhenweg, Essen-Frintrop, 45359 | 68 m² | 620 € | 9,12 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Essen-Frintrop, 45359 | 61 m² | 569 € | 9,33 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Frintrop, Essen, 45359 | 70 m² | 635 € | 9,07 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Ein Standardbudget von etwa 190.000 EUR erscheint für Heizung, Elektro, Bäder, Teilinstandsetzungen und Garagen plausibel; bei verdeckten Schäden ist deutlich mehr möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die zentrale Heizung stammt aus 1995 und ist technisch sowie energetisch risikobehaftet.
Heizungsfachbetrieb und Energieberater beauftragen.Die Elektroverteilungen sind überwiegend alt und nur teilweise mit FI-Schaltern ausgestattet.
Vollständige Elektroprüfung und Kostenschätzung veranlassen.Von elf Garagen sind laut Gutachten nur sieben genehmigt.
Genehmigungsunterlagen und Baulastenverzeichnis prüfen.Wesentliche Flächen waren beim Ortstermin nicht zugänglich.
Zugang vor dem Termin sicherstellen oder Risikoreserve erhöhen.Garagen und Außenanlagen weisen altersbedingten Instandhaltungsbedarf auf.
Außenanlagen und Tragkonstruktionen untersuchen lassen.Rechtliche Risiken
Eine Wegefläche dient der Erschließung des Nachbargrundstücks.
Grundbuch und Lage des Wegerechts prüfen.Für mehrere Garagen fehlen laut Gutachten Genehmigungsnachweise.
Bauakte und Baulastenverzeichnis prüfen.Dachgeschoss- und Hobbyraumflächen können von der genehmigten Nutzung abweichen.
Genehmigte Pläne und tatsächliche Nutzung vergleichen.Die Vermietung ist überwiegend gegeben, aber mit Leerstand und Mindermieten.
Mietunterlagen und Zahlungsstände vollständig prüfen.Eine Katasterauskunft war unauffällig, eine Bodenuntersuchung erfolgte jedoch nicht.
Aktuelle Auskunft und bei Bedarf Untersuchung einholen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parserwert 529.376 EUR widerspricht dem Gutachtenwert von 775.000 EUR für Frintroper Straße 579 und dem kombinierten Verfahrenswert von 1.134.000 EUR.
- Auktionszeit ist widersprüchlich: 09:00 Uhr im ZVG-Portal versus 08:00 Uhr im Parser.
- Auktionsversuch nicht eindeutig dokumentiert.
- Aktuelle Ist-Mieten, Mietrückstände und Mietverträge fehlen.
- Drei Wohnungen, Büro und Nebenflächen wurden nicht besichtigt.
- Genehmigungsstatus von vier Garagen ist ungeklärt.
- Aktueller Grundbuchauszug und genaue Eintragungen in Abteilung II wurden nicht verifiziert.
- Energieausweis wurde im Gutachten nicht vorgelegt.
- Keine unabhängige Bodenuntersuchung durchgeführt.