Objektbeschreibung
Zwei Wohnungen mit zusammen ca. 140 m² in einem Altbau von 1904; eine Einheit im 2. Obergeschoss, eine im Dachgeschoss.
Lage
Rotthausen, 45884 Gelsenkirchen, mit aktueller Mietnachfrage in mehreren 3-Zimmer-Angeboten.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei niedriger, risikoadäquater Gebotsgrenze und nach vollständiger Gutachten-, Bauakten- und WEG-Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Rotthausen zeigen Mietpreise überwiegend etwa 5,5 bis 9,5 EUR/m² und einzelne Verkaufspreise moderner Wohnungen über 2.000 EUR/m². Wegen Zustand und Risiken wurde der Objektwert deutlich konservativer angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Rotthausen, Gelsenkirchen | 103 m² | 230.000 € | 2.233,01 €/m² | 2002 | Link |
| B | Rotthausen, Gelsenkirchen | 67 m² | 149.000 € | 2.224 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rotthausen, Gelsenkirchen | 69 m² | 420 € | 6,09 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Schonnebecker Str. 57, Rotthausen | 72 m² | 455 € | 6,32 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Gottfriedstraße 11, Rotthausen | 77,67 m² | 428 € | 5,51 €/m²/Monat | 1910 | Link |
| B | Rotthausen, Gelsenkirchen | 70 m² | 602 € | 8,6 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Steeler Straße 79, Rotthausen | 73 m² | 695 € | 9,52 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens Standardrenovierung; bei Rückbau, Genehmigungsproblemen oder Gemeinschaftsmängeln ist ein Voll- oder Worst-Case-Szenario möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Mehrere Grundrissänderungen sind laut Beschreibung möglicherweise baurechtlich und WEG-rechtlich nicht genehmigt.
Bauakte, Teilungserklärung und WEG-Beschlüsse einsehen.Es bestehen mehrere behördliche Verfahren mit möglicher Kosten- und Nutzungsrelevanz.
Aktenzeichen, Gegenstand, Fristen und mögliche Anordnungen bei der Behörde prüfen.Leerstand und zurückgelassene Möbel deuten auf kurzfristigen Instandsetzungsbedarf hin.
Besichtigung und technisches Kurzprotokoll vor Gebotsabgabe erstellen.Die monatlichen Belastungen sind für zwei Wohnungen sehr hoch und können die Wirtschaftlichkeit stark reduzieren.
Nicht umlagefähige Bestandteile, Rückstände und Sonderumlagen prüfen.Rechtliche Risiken
Die Nutzung der geänderten Dachgeschossräume ist nicht gesichert.
Bauakte und behördliche Verfügungen vor Gebotsabgabe prüfen.Umbauten können gemeinschaftsrechtlich anfechtbar oder rückbaupflichtig sein.
Beschlusssammlung und Teilungserklärung prüfen.Der Leerstand ist angegeben, jedoch sind Räumungs- und Besitzfragen zu dokumentieren.
Übergabe und Räumung rechtssicher protokollieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiges Gutachten einschließlich Anlagen, Fotos und Bauzustandsdetails nicht maschinenlesbar ausgewertet.
- Konflikt zwischen 114.000 EUR Primär-Verkehrswert und Parserfeld 529.376 EUR.
- Wertgrenzenstatus und etwaiger Versteigerungsversuch nicht abschließend belegt.
- Baugenehmigungs- und WEG-Zustimmungslage der Dachgeschossumbauten offen.
- Nicht umlagefähiger Anteil des Hausgelds, Rückstände und Sonderumlagen offen.
- Aktuelle technische Prüfung von Dach, Fassade, Leitungen, Heizung und Gemeinschaftseigentum offen.