Objektbeschreibung
Unterkellertes Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten und elf Garagen auf 819 m² Grundstück.
Lage
Neumühl ist ein überwiegend wohngeprägter Duisburger Stadtteil mit Nahversorgung, ÖPNV und Autobahnanbindung. Die konkrete Mikrolage ist durch eine Wohnstraße geprägt.
Investmentanalyse
Nur mit umfassender Due Diligence und deutlichem Risikopuffer erwägenswert. Ein Gebot oberhalb von 420.000 EUR erscheint wegen der unbekannten Flächen, Mietunterlagen und Sanierungsrisiken nicht vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Neumühl liegen grob im Bereich von etwa 979 bis 1.336 EUR je m², sind jedoch hinsichtlich Größe, Zustand und Nutzung nicht vollständig vergleichbar. Die Marktwertschätzung bleibt daher niedrig belastbar.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Duisburg-Neumühl, 47167 | 608 m² | 595.000 € | 979 €/m² | 1960 | Link |
| A | Duisburg-Neumühl, 47167 | 501,5 m² | 620.000 € | 1.236 €/m² | 1957 | Link |
| B | Duisburg-Neumühl, 47167 | 1.156 m² | 1.385.000 € | 1.198 €/m² | 1978 | Link |
| B | Duisburg-Neumühl, 47167 | 262 m² | 350.000 € | 1.336 €/m² | 1961 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Duisburg-Neumühl, 47167 | 81 m² | 602 € | 7,43 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Duisburg-Neumühl, 47167 | 58,09 m² | 635 € | 10,93 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Duisburg-Neumühl, 47167 | 117 m² | 1.400 € | 11,97 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist ein Standard-Szenario mit Wasserschadenbeseitigung, Malerarbeiten, Heizungsprüfung und schrittweiser energetischer Modernisierung.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Deckenschäden sind nur teilweise behoben.
Feuchte- und Ursachenprüfung vor Gebot.Die Heizungsanlage stammt aus 1989.
Anlage prüfen und Modernisierungskosten kalkulieren.Fenster und energetischer Gebäudezustand sind kritisch.
Energie- und GEG-Prüfung vor Erwerb.Sechs Wohnungen und Garagen waren nicht zugänglich.
Besichtigungs- und Kostenrisiko im Gebot berücksichtigen.Rechtliche Risiken
Für sechs Wohnungen und elf Garagen fehlen Mietverträge.
Verträge und Mietkonten nach Zuschlag prüfen.Die Garagenzufahrt ist rechtlich gesondert zu prüfen.
Baulast und Grundbuchinhalt einsehen.Wohnflächen und Ausbauzustand sind nicht vollständig belegt.
Bauakte und Flächenberechnung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und den Primär-/Gerichtsquellen 583.800 EUR.
- Wohnfläche, Nutzfläche und Wohnungsgrößen fehlen belastbar.
- Mietverträge, tatsächliche Mieten, Kautionen und Rückstände fehlen.
- Innenzustand von sechs Wohnungen und elf Garagen unbekannt.
- Vollständige Bau- und Genehmigungsunterlagen wurden nicht verifiziert.
- Terminzeit 09:30 im Parserkontext steht gegen 10:30 in den Gerichtsangaben; 10:30 wurde verwendet.