Objektbeschreibung
Gemischt genutzte Teileigentumseinheit mit ca. 340 m² Verkaufsfläche, ca. 250 m² Lager und ca. 120 m² Wohnung.
Lage
Zentrale Innenstadtlage mit guter Geschäftslage und Verkehrsanbindung; gemischte gewerbliche und wohnbauliche Umgebung.
Investmentanalyse
Nur als risikobewusster Eigennutzer- oder Repositionierungsfall interessant. Gebot oberhalb von ca. 560.000 EUR erscheint ohne vollständige WEG- und Technikprüfung nicht vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote stützen eine grobe As-is-Marktspanne von 580.000 bis 850.000 EUR; die Vergleichbarkeit ist wegen der gemischten Flächenstruktur begrenzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Kaiser-Wilhelm-Straße 59, Ludwigshafen-Mitte | 189 m² | 199.000 € | 1.053 €/m² | — | Link |
| A | Bahnhofstraße 3, Ludwigshafen-Mitte | 170 m² | 395.000 € | 2.324 €/m² | 1977 | Link |
| B | Ludwigshafen-Mitte | 600 m² | 670.000 € | 1.117 €/m² | 1985 | Link |
| B | Ludwigshafen-Mitte | 67,46 m² | 157.700 € | 2.337 €/m² | 2000 | Link |
| B | Wredestraße 46, Ludwigshafen-Mitte | 96 m² | 195.000 € | 2.031 €/m² | 1990 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Ludwigstraße 67-69, Ludwigshafen-Mitte | 183,23 m² | 1.950 € | 10,65 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Bahnhofstraße 2, Ludwigshafen-Mitte | 103,9 m² | 1.299 € | 12,5 €/m²/Monat | 1996 | Link |
| A | Bahnhofstraße 2, Ludwigshafen-Mitte | 210 m² | 2.625 € | 12,5 €/m²/Monat | 1996 | Link |
| B | Ludwigshafen-Mitte | 627 m² | 4.703 € | 7,5 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Ludwigshafen-Mitte | 685 m² | 7.808 € | 11,4 €/m²/Monat | 1957 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich kleinere bis mittlere Instandsetzungen; energetische und gemeinschaftliche Maßnahmen können die Kosten deutlich erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wärmedämmung ist laut Gutachten unzureichend; mittel- bis langfristig können höhere Betriebskosten und Sanierungsumlagen entstehen.
Energieausweis, Protokolle und Sanierungsplanung prüfen.Lager und Verkaufsflächen sind nur durchschnittlich unterhalten; technische und feuchtebezogene Risiken wurden nicht vollständig untersucht.
Innenbesichtigung und Bausachverständigenprüfung beauftragen.Dach und Heizungskeller wurden nicht geprüft; der Aufzug ist älter und kann künftige Kosten verursachen.
Wartungs- und Beschlussunterlagen der WEG prüfen.Rechtliche Risiken
Die Gemeinschaft ist finanziell angespannt und verfügt laut Gutachten über erhebliche Rückstände sowie keine laufende Rücklagenzuführung.
Aktuelle WEG-Unterlagen und mögliche Sonderumlagen prüfen.Für den Anbau gelten Sonderregelungen; wesentliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten können allein dem Teileigentum I zugeordnet sein.
Teilungserklärung, Nachträge und Kostenabrechnungen prüfen.Die tatsächliche Nutzbarkeit der Hof- und Stellplatzflächen ist nicht abschließend geklärt.
Rechtslage und baurechtliche Zulässigkeit vor Gebot prüfen.Ob 5/10- und 7/10-Grenzen gelten oder entfallen, muss beim Gericht bestätigt werden.
Aktuelle amtliche Terminsbestimmung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Amtlicher Verkehrswert 800.000 EUR versus Parserwert 529.376 EUR: gerichtliche Quelle priorisiert.
- Wertgrenzenstatus und möglicher früherer Versteigerungsversuch müssen beim Gericht bestätigt werden.
- Aktueller Miet-/Nutzungsvertrag und tatsächliche Besitzverhältnisse sind nicht belegt.
- Innenbesichtigung der Einheit sowie technische Prüfung von Dach, Heizungskeller, Feuchte und Installationen fehlen.
- WEG-Unterlagen, Rückstände, anhängige Verfahren und mögliche Sonderumlagen müssen aktuell eingesehen werden.
- Gebäudejahr des Vorderhauses und genaue rechtliche Zulässigkeit der Nutzungen sind teilweise unbekannt.