Objektbeschreibung
39,01 m² große 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss mit Kellerraum, Baujahr 1953 und erheblichem Sanierungsbedarf.
Lage
Mittlere Wohnlage im Westlichen Ringgebiet mit fußläufiger Infrastruktur, ÖPNV-Anbindung und guter Erreichbarkeit von Innenstadt und A391.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei einem deutlich unter dem unabhängigen As-is-Marktwert liegenden Zuschlag und nach Prüfung des Erbbaurechts vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Vergleichbare bewohnbare 2-Zimmer-Wohnungen im Umfeld werden überwiegend mit etwa 2.270 bis 3.630 EUR/m² angeboten. Wegen Zustand und Erbbaurecht wird der As-is-Wert deutlich darunter angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Cyriaksring 18, Westliches Ringgebiet, 38118 Braunschweig | 45 m² | 119.000 € | 2.644 €/m² | 1958 | Link |
| A | Westliches Ringgebiet, 38122 Braunschweig | 48,23 m² | 128.000 € | 2.654 €/m² | — | Link |
| B | Westliches Ringgebiet, 38118 Braunschweig | 55 m² | 125.000 € | 2.273 €/m² | 1900 | Link |
| C | Westliches Ringgebiet, 38118 Braunschweig | 49 m² | 178.000 € | 3.633 €/m² | 1983 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Gabelsbergerstraße 18, 38118 Braunschweig | 44,55 m² | 410 € | 9,2 €/m²/Monat | 1951 | Link |
| B | Westliches Ringgebiet, 38114 Braunschweig | 45 m² | 450 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Altstadtring 25, 38118 Braunschweig | 60 m² | 670 € | 11,17 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßige bis umfassende Innenmodernisierung mit grober Basisschätzung von 32.000 bis 60.000 EUR; verdeckte Schäden können die Kosten erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Wände, Böden, Decken und technische Anlagen sind deutlich veraltet bzw. sanierungsbedürftig.
Bausachverständige Innenbesichtigung und Kostenschätzung durchführen.Alter und Zustand der Gasetagenheizung sind unbekannt; die Elektroinstallation ist nur teilweise modernisiert.
Heizungs- und Elektrofachbetrieb mit Prüfung beauftragen.Der Gebäudeeindruck ist überwiegend gepflegt, jedoch fehlen WEG-Unterlagen und Angaben zu Rücklagen oder Sonderumlagen.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung einsehen.Für das Gesamtgrundstück wurde ein Kampfmittelverdacht genannt.
Behördliche Auskunft und mögliche Kostenfolgen prüfen.Rechtliche Risiken
Die Wohnung liegt auf einem Erbbaugrundstück. Restlaufzeit, Erbbauzins und Heimfallregelungen sind ungeklärt.
Erbbaurechtsvertrag und Grundbuch vor Gebotsabgabe prüfen.Belastungen und das konkrete geringste Gebot müssen vor dem Termin geprüft werden.
Versteigerungsbedingungen und Grundbuchauszug beim Gericht anfordern.Die Wohnung war eigengenutzt; der aktuelle Zustand und die Übergabesituation müssen geklärt werden.
Aktuelle Nutzung und Räumungssituation beim Gericht prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with official court documents stating 45.000 EUR; 45.000 EUR retained.
- Erbbaurechtsvertrag, Erbbauzins and remaining term unavailable.
- WEG financial documents, housegeld and reserve data unavailable.
- Current occupancy and possession status after the valuation date unknown.
- Full valuation report was not available.
- No reliable interior defect photographs available.
- Concrete lowest bid and surviving rights must be obtained from the court.
- Comparable market evidence is mostly asking-price evidence, not completed transaction data.