Objektbeschreibung
153 m² große Maisonettewohnung mit drei Zimmern, Terrasse, Balkon, Garten-/Terrassensondernutzungsrecht und Pkw-Stellplatz.
Lage
Neustadt/Süd ist eine zentrale und nachgefragte Kölner Wohnlage mit dichter Infrastruktur, Gastronomie, ÖPNV und kurzen Wegen zur Innenstadt.
Investmentanalyse
Kauf nur bei bestätigtem Verkehrswert, geklärter Belegung und ausreichendem Sicherheitsabschlag erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote stützen einen Marktwert von etwa 900.000 bis 1.150.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kyffhäuserstr. 7, Köln-Neustadt/Süd | 110 m² | 759.000 € | 6.900 €/m² | 1958 | Link |
| A | Moltkestraße 30a, Köln-Neustadt/Süd | 100 m² | 679.000 € | 6.790 €/m² | 1950 | Link |
| B | Vorgebirgstr. 7, Köln-Neustadt/Süd | 78,96 m² | 499.000 € | 6.319 €/m² | 1952 | Link |
| B | Neustadt/Süd, Köln | 133,5 m² | 1.100.000 € | 8.240 €/m² | 1905 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Neustadt/Süd, Köln | 123,75 m² | 1.760 € | 14,22 €/m²/Monat | 1969 | Link |
| A | Zülpicher Str. 22, Neustadt/Süd, Köln | 87 m² | 1.450 € | 16,67 €/m²/Monat | 1951 | Link |
| B | Bonner Straße 77, Neustadt/Süd, Köln | 110 m² | 2.200 € | 20 €/m²/Monat | 1952 | Link |
| B | Neustadt/Süd, Köln | — | — | 18,95 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich überwiegend kleinere Instandhaltungs- und Schönheitsarbeiten; verdeckte Risiken der ehemaligen Gewerbehalle und des Gemeinschaftseigentums bleiben offen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
An Fassade, Hofmauer und Bauteilen wurden optische beziehungsweise kleinere technische Mängel beschrieben.
WEG-Protokolle, Rücklagen und geplante Maßnahmen einsehen.Die heutige Wohnnutzung beruht auf einem Umbau einer ehemaligen Gewerbehalle.
Genehmigungs- und Umbauunterlagen aus 2013 prüfen.Für einzelne Neben- und Gemeinschaftsflächen fehlt eine belastbare aktuelle Zustandsprüfung.
Besichtigung und technische Unterlagen vor dem Termin sichern.Rechtliche Risiken
Die Quellen nennen unterschiedliche Angaben zur Nutzung. Ein Mietvertrag ist nicht sicher nachgewiesen.
Belegungsstatus und etwaige Mietverträge vor Gebotsabgabe klären.Wohnung, Garten-/Terrassenfläche und Stellplatz beruhen auf unterschiedlichen Eigentums- beziehungsweise Nutzungsrechten.
Teilungserklärung und Grundbuchunterlagen prüfen.Parser und Veröffentlichungen nennen unterschiedliche Verkehrswerte.
Verbindlichen Wert direkt beim Amtsgericht und im Originalgutachten bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Verkehrswertkonflikt: Parser 529.376 EUR versus Primärangaben 1.000.000 EUR.
- Nutzungsstatus nicht eindeutig belegt.
- Parserzeit 09:00 versus Primärangaben 10:00.
- Baujahr des ursprünglichen Gebäudes nicht exakt dokumentiert.
- Hausgeld, Rücklage und nicht umlagefähige Kosten fehlen.
- Aktuelle Mietvertrags- oder Räumungssituation ungeklärt.