Objektbeschreibung
Reihenmittelhaus von 1955 mit 169 m² Wohnfläche, drei Einheiten und 276 m² Grundstück; Feuchte- und Schimmelschäden sowie erheblicher Modernisierungsbedarf.
Lage
Ulm, Neunkirchenweg 108, in typischer Reihenhausbebauung und ebener Lage. Die Parkplatzsituation im Umfeld ist angespannt.
Investmentanalyse
Nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach technischer sowie mietrechtlicher Prüfung interessant. Hohes Risiko für Kapitalanleger.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Ulmer Reihenhausangebote stützen einen marktüblichen Wert im mittleren fünfstelligen Bereich; das Objekt wird wegen Alter, Feuchte, fehlenden Stellplätzen und Vermietung abgewertet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Wiblingen, Ulm | 171 m² | 649.000 € | 3.795 €/m² | 1975 | Link |
| A | Eselsberg, Ulm | 150 m² | 599.000 € | 3.993 €/m² | — | Link |
| B | Wiblingen, Ulm | 146 m² | 529.000 € | 3.623 €/m² | 1960 | Link |
| B | Wiblingen, Ulm | 145,11 m² | 469.000 € | 3.232 €/m² | 1967 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Oststadt, Ulm | 51,99 m² | 460 € | 8,85 €/m²/Monat | 2024 | Link |
| A | Mitte, Ulm | 56 m² | 620 € | 11,07 €/m²/Monat | 1984 | Link |
| B | Grimmelfingen, Ulm | 60 m² | 550 € | 9,17 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Mindestens substanzielle technische und energetische Modernisierung einplanen; ein Standard-Szenario liegt grob im niedrigen bis mittleren sechsstelligen Bereich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
In Teilen des Kellers und einzelnen Wohnräumen wurden Feuchte- und Schimmelschäden festgestellt.
Bauschadensgutachten mit Feuchte- und Ursachenanalyse einholen.Die Unterlagen nennen Ofenheizung; eine zeitgemäße zentrale Wärmeversorgung ist nicht nachgewiesen.
Heizungsbestand und rechtliche Zulässigkeit vor Gebot prüfen.Das ausgebaute Dachgeschoss weist niedrige Raumhöhen und eingeschränkte Belichtung auf.
Genehmigung, anrechenbare Wohnfläche und baulichen Wärmeschutz prüfen.Baujahr und überwiegend bauzeitliche Ausstattung lassen einen überdurchschnittlichen Erneuerungsbedarf erwarten.
Bauteilweise Bestandsaufnahme mit Kostenangeboten erstellen.Rechtliche Risiken
Alle drei Einheiten waren zum Bewertungsstichtag vermietet; Mietverträge und Besitzübergang müssen geprüft werden.
Vollständige Mietunterlagen und aktuelle Mietbuchhaltung anfordern.Die Versteigerung erfolgt zur Aufhebung einer Gemeinschaft und kann besondere rechtliche Rahmenbedingungen haben.
Gerichtliche Bekanntmachung und Grundbuchrechte vor Gebot prüfen.Die überlieferten Verkehrswertangaben stimmen nicht überein; außerdem gelten die Wertgrenzen.
Aktuelle gerichtliche Bekanntmachung und Verfahrensstand verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuellen Verkehrswert unmittelbar aus der gerichtlichen Bekanntmachung verifizieren; 529.376 EUR und 389.000 EUR widersprechen sich.
- Auktionszeit verifizieren; Parser enthält 09:30, Bekanntmachung/Anzeige 10:30 Uhr.
- Aktuelle Nettokaltmieten, Mietverträge, Kautionen und Rückstände fehlen.
- Vollständiges Gutachten einschließlich Bauteil- und Kostendetails liegt nicht vor.
- Heizungsart, Genehmigung und Austauschpflicht der Ofenheizung prüfen.
- Wohnflächenansatz und Genehmigung des Dachgeschossausbaus prüfen.