Objektbeschreibung
Ca. 72 m² große, derzeit ungenutzte Gewerbeeinheit im Souterrain eines denkmalgeschützten Altbaus nahe der Außenalster.
Lage
Schwanenwik liegt in der gefragten innerstädtischen Lage zwischen Außenalster, Hohenfelde und Uhlenhorst mit guter ÖPNV- und Zentrumsanbindung.
Investmentanalyse
Nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Teilungserklärung, Nutzungsrecht, Feuchte, WEG-Unterlagen und Denkmalschutz erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsvergleiche zeigen für ähnliche Gewerbeeinheiten ein breites Preisband.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Uhlenhorst, Hamburg 22085 | 75,22 m² | 499.000 € | 6.631 €/m² | 1906 | Link |
| B | Barmbek-Süd/Uhlenhorst-Nähe, Heinrich-Hertz-Straße 101 | 100 m² | 399.000 € | 3.990 €/m² | — | Link |
| B | Hohenfelde, Hamburg 22087 | 80 m² | 339.000 € | 4.238 €/m² | 1956 | Link |
| B | Barmbek-Süd, Hamburg 22085 | 65 m² | 229.000 € | 3.523 €/m² | — | Link |
| C | Winterhude, Hamburg 22303 | 72,5 m² | 585.000 € | 8.069 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Uhlenhorst, Hartwicusstraße 5, 22087 Hamburg | 90 m² | 1.800 € | 20 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Uhlenhorst, Hartwicusstraße 5, 22087 Hamburg | 66,01 m² | 2.499 € | 37,86 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Uhlenhorst, Hamburg 22085 | 88 m² | 2.024 € | 23 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Uhlenhorst, Hamburg 22085 | 698 m² | 10.121 € | 14,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich sind mittlere Instandsetzungs- und Fertigstellungsmaßnahmen erforderlich; bei Feuchte- oder Gemeinschaftseigentumsproblemen ist ein deutlich höheres Szenario möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Lage im Gartengeschoss kann Feuchte- und Abdichtungsprobleme verursachen.
Bausachverständige Prüfung mit Feuchtemessung und Kontrolle der Abdichtung.Es besteht teilweise Instandsetzungs- und Fertigstellungsbedarf.
Gutachten und Besichtigung zur Ermittlung des konkreten Leistungsumfangs prüfen.Bauliche Änderungen können zusätzlichen Genehmigungen und Auflagen unterliegen.
Denkmalschutzbehörde und WEG-Verwaltung vor Gebot schriftlich befragen.Kostenrisiken des Gemeinschaftseigentums sind mangels Unterlagen nicht bewertbar.
WEG-Unterlagen und Protokolle vor dem Termin prüfen.Rechtliche Risiken
Eine Wohnnutzung ist nicht belegt und darf nicht unterstellt werden.
Teilungserklärung und Genehmigungslage vor Gebot prüfen.Das Sondernutzungsrecht am Abstellraum ist inhaltlich und grundbuchlich zu verifizieren.
Grundbuch und Teilungserklärung einsehen.Die gesetzlichen Wertgrenzen gelten im ersten Termin.
Aktuelle Terminsbestimmung und Bietbedingungen unmittelbar vor dem Termin bestätigen.529.376 € und 510.000 € sind als widersprüchliche Werte überliefert.
Verbindlichen gerichtlichen Wert anhand der Originalunterlagen bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Verbindlicher Verkehrswert: 510.000 € oder 529.376 €.
- Vollständiges Verkehrswertgutachten nicht verfügbar.
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Sondernutzungsrecht nicht verifiziert.
- Keine belastbaren Angaben zu Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen oder Gemeinschaftsschäden.
- Feuchte-, Abdichtungs- und Brandschutzstatus ungeklärt.
- Öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der konkreten Gewerbenutzung nicht vollständig geprüft.