Objektbeschreibung
Ca. 64 m² große Erdgeschosswohnung mit Kellerraum in einem Mehrfamilienhaus von etwa 1951; leerstehend, Innenbesichtigung nicht möglich.
Lage
Heßler ist ein innerstädtischer Wohnstandort in Gelsenkirchen mit verfügbaren Miet- und Verkaufsangeboten im niedrigen bis mittleren Bestandssegment.
Investmentanalyse
Nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung der Bau- und Genehmigungsunterlagen erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche in angrenzenden Lagen liegen grob um 1.350 bis 1.400 EUR/m²; wegen der offenen Risiken wird der indikative As-is-Wert niedriger und mit geringer Sicherheit angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Feldmark | 57 m² | 78.000 € | 1.368,42 €/m² | 1964 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Schalke | 45 m² | 63.000 € | 1.400 €/m² | 1955 | Link |
| C | Gelsenkirchen-Heßler | 60 m² | 250.000 € | 4.166,67 €/m² | 2026 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Heßler, Grimmstraße 26 | 62 m² | 359 € | 5,79 €/m²/Monat | 1954 | Link |
| C | Gelsenkirchen-Heßler, Roßkamp 4 | 55,39 m² | 600 € | 10,83 €/m²/Monat | 1972 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Heßler | 66 m² | 320 € | 4,85 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Gelsenkirchen-Heßler | 61 m² | 450 € | 7,38 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Breite Kostenspanne von etwa 5.000 EUR bei minimalem Aufwand bis über 100.000 EUR bei umfassender Sanierung oder zusätzlichen Gemeinschafts- und Genehmigungsmaßnahmen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Zustand der Wohnung konnte innen nicht geprüft werden.
Vor Gebot Innenbesichtigung und technische Prüfung organisieren.Bau-, Abluft- und Brandschutzmängel im Erdgeschoss sind nicht ausgeschlossen.
Bauakte, Brandschutzunterlagen und WEG-Beschlüsse prüfen.Eine erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung ist nicht nachgewiesen.
Genehmigungsakte und schriftliche Auskunft der Bauaufsicht einholen.Rechtliche Risiken
Die Genehmigungslage der Wohnnutzung ist nicht belegt.
Bauaufsichtliche Akten und Auflagen prüfen.Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen sind nicht belegt.
WEG-Unterlagen vollständig einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official value 529.376 EUR conflicts with identity-matched original source value 72.000 EUR.
- Auction attempt not evidenced.
- Interior condition and room layout unknown.
- Housegeld, reserve, WEG minutes, special assessments and non-recoverable costs unknown.
- Possible ground-floor construction, ventilation and fire-safety defects require verification.
- Change-of-use approval from commercial to residential use not verified.
- Concrete Heßler sale comparables remain insufficient for high-confidence valuation.