Objektbeschreibung
Großes, teilweise vermietetes Mehrfamilienhausensemble mit mehreren Gebäuden, Garagen und erheblichem Fertigstellungs- und Prüfbedarf.
Lage
Herne-Mitte mit zentraler Versorgung und guter regionaler Verkehrsanbindung; konkrete Immissions- und Mikrolagenprüfung ausstehend.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur nach technischer, baurechtlicher und mietrechtlicher Prüfung und mit erheblichem Sicherheitsabschlag erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebote in Herne-Mitte zeigen grob etwa 1.000 bis 1.600 EUR/m², sind aber nur eingeschränkt vergleichbar. Für den Ist-Zustand wird ein Marktwert von etwa 0,95 bis 1,40 Mio. EUR abgeleitet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Herne-Mitte, 44623 Herne | 362 m² | 360.000 € | 994,48 €/m² | 1914 | Link |
| B | Herne-Mitte, 44623 Herne | 310 m² | 449.950 € | 1.451,45 €/m² | 1935 | Link |
| B | Herne-Mitte, 44623 Herne | 1.030 m² | 1.650.000 € | 1.601,94 €/m² | 1910 | Link |
| C | Herne-Mitte, 44623 Herne | 605 m² | 875.000 € | 1.446,28 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Otto-Hue-Straße 26, Herne-Mitte | 60 m² | 479 € | 7,98 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Düngelstraße 61, Herne-Mitte | 85 m² | 553 € | 6,51 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standard bis umfassend zu sanieren; Kostenbandbreite wegen unvollständiger Bauteildaten unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Mehrere Einheiten sind nach Quellen nicht vollständig ausgebaut.
Gewerke- und Mengenaufstellung vor Gebot einholen.Kellerfeuchte und Fassadenrisse können erhebliche Sanierungskosten verursachen.
Bautechnische Untersuchung einschließlich Feuchtemessung veranlassen.Umbauten und Nutzungsänderungen müssen baurechtlich verifiziert werden.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebot prüfen.Rechtliche Risiken
Eine Vormerkung betrifft eine Teilfläche von etwa 880 m².
Grundbuchliche Auswirkungen und genaue Grenzführung prüfen.Eine Baulast kann die Nutzung oder Teilung des Grundstücks einschränken.
Baulastenverzeichnis einsehen.Teilvermietung und mögliche Leerstände sind nicht abschließend dokumentiert.
Mietverträge und Übergabesituation prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Exakte Wohnflächen- und Einheitenaufteilung verifizieren.
- Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen prüfen.
- Aktuelle Mietverträge, Leerstände und Mieten prüfen.
- Baulastenverzeichnis und Vormerkung zur Teilfläche prüfen.
- Wertgrenzenstatus und eventueller Versteigerungsversuch beim Amtsgericht bestätigen.
- Technische Untersuchung von Feuchtigkeit, Fassade, Dach, Leitungen und Heizung durchführen.