Objektbeschreibung
Vollunterkellertes Einfamilienhaus aus ca. 1974 mit Einliegerwohnung, Garage und rund 190 m² Wohnfläche. Das Objekt steht leer; umfangreiche Schönheitsreparaturen sind erforderlich.
Lage
Ernst-Barlachstraße in 25336 Elmshorn; die Quelle beschreibt eine gute, ruhige Wohnlage.
Investmentanalyse
Kauf nur bei technischem und rechtlichem Prüfzugang sowie mit deutlichem Sicherheitsabschlag erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängig abgeleiteter Marktwert: etwa 440.000 bis 550.000 EUR, Basis 490.000 EUR. Die Vergleichbarkeit ist wegen unterschiedlicher Größen und Zustände nur mittel.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Elmshorn, 25337 | 205,6 m² | 449.000 € | 2.184 €/m² | — | Link |
| B | Elmshorn, 25337 | 121 m² | 489.000 € | 4.041 €/m² | 1991 | Link |
| B | Elmshorn, 25335 | 123 m² | 349.000 € | 2.837 €/m² | — | Link |
| C | Elmshorn, 25336 | 208,16 m² | 398.000 € | 1.912 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Heidmühlenweg 22, Elmshorn | 127 m² | 1.600 € | 12,6 €/m²/Monat | 1960 | Link |
| B | Elmshorn, 25336 | 105 m² | 1.650 € | 15,71 €/m²/Monat | 1954 | Link |
| B | Koppeldamm 6, Elmshorn | 96 m² | 1.200 € | 12,5 €/m²/Monat | 1934 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger Renovierungsbedarf von etwa 80.000 bis 165.000 EUR; Dach, Feuchte, Leitungen und Einliegerwohnung sind offen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Quelle nennt umfangreiche erforderliche Schönheitsreparaturen.
Innenbesichtigung und Kostenangebote einholen.Das Flachdach ist ein wesentlicher Kostenrisikopunkt und nicht ausreichend dokumentiert.
Dach und Gebäudehülle durch Sachverständige prüfen lassen.Konkrete Feuchteschäden sind nicht belegt, bei Vollunterkellerung aber zu prüfen.
Keller und Abdichtung fachtechnisch untersuchen.Genehmigung, Flächen und technische Trennung der Einliegerwohnung sind zu verifizieren.
Bauakte, Wohnflächenberechnung und Zähler prüfen.Rechtliche Risiken
Parser und Quellen nennen unterschiedliche Verkehrswerte.
Aktuellen gerichtlichen Wert vor dem Termin bestätigen.Die 5/10- und 7/10-Grenzen sind laut Parser nicht weggefallen.
Terminsbestimmung unmittelbar vor dem Termin prüfen.Die Genehmigung und Nutzung der Einliegerwohnung sind nicht vollständig belegt.
Bauakte und genehmigte Nutzung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchlicher offizieller Verkehrswert: 529.376 EUR versus 475.000 EUR.
- Amtliche Grundstücksgröße und Flurstück fehlen.
- Genaue Raumaufteilung und baurechtlicher Status der Einliegerwohnung fehlen.
- Flachdach, Kellerabdichtung, Leitungen und Gebäudehülle konnten nicht technisch verifiziert werden.
- Konkrete Mietangebote für Häuser nahe 190 m² sind unzureichend; Mietschätzung bleibt mit niedriger Sicherheit.
- Auktionsversuch und aktuelle Wertgrenzen müssen anhand der endgültigen gerichtlichen Terminsbestimmung bestätigt werden.