Objektbeschreibung
Gemischt genutztes Objekt mit 4 Wohnungen, ca. 234 m² Gewerbehalle und 6 Fertiggaragen auf zwei Erbbaurechten.
Lage
Westhofen ist ein gemischt genutzter Stadtteil von Schwerte mit guter regionaler Verkehrsanbindung, aber möglicher Lärmbeeinträchtigung durch Bahn- und Autobahnnähe.
Investmentanalyse
Nur für risikofähige Investoren mit technischer, rechtlicher und gewerblicher Due Diligence geeignet.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer Marktwert unter Berücksichtigung der Risiken: ca. 270000 bis 430000 EUR; geringe Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Westhofen, Schwerte | 236,6 m² | 239.000 € | 1.010 €/m² | 1900 | Link |
| B | Ergste, Schwerte | 296 m² | 359.000 € | 1.213 €/m² | — | Link |
| B | Schwerte | 367,8 m² | 400.000 € | 1.088 €/m² | — | Link |
| C | Westhofen, Schwerte | — | — | 1.878 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Westhofen, Schwerte | 56 m² | 530 € | 9,46 €/m²/Monat | 1972 | Link |
| B | Westhofen, Schwerte | 77 m² | 538 € | 6,99 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Schwerte/Westhofen | — | — | 7,25 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Sanierungsumfang: umfassend; Basisspanne ca. 100000 bis 240000 EUR, mit erheblichem Worst-Case-Risiko.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Keller bestehen mehrere Feuchtigkeitsschäden.
Bauteilöffnung und Fachgutachten veranlassen.Im Dachgeschoss sind Dachflächenfenster beschädigt.
Fenster und Dachanschlüsse prüfen.Im Gutachten werden Bodenverunreinigungen und ein weiteres gewerbliches Altlastenrisiko beschrieben.
Altlastenkataster und aktuelle Bodenuntersuchung prüfen.Die Gewerbehalle wird offenbar provisorisch elektrisch beheizt.
Technik und Heizlast durch Fachbetrieb prüfen.Rechtliche Risiken
Nicht das Grundstückseigentum, sondern zwei Erbbaurechte werden erworben.
Verträge und Heimfall-/Entschädigungsregeln prüfen.Genehmigungen für Garagen, Hallenteilung und EG-Nutzungsänderung sind nicht gesichert.
Bauakte und Legalisierbarkeit prüfen.Die Belegung ist uneinheitlich; mehrere Einheiten stehen leer oder sind nicht frei verfügbar.
Alle Miet- und Nutzungsverhältnisse dokumentenbasiert prüfen.Wesentliche Bereiche waren nicht vollständig zugänglich.
Vor Gebotsabgabe Zugang organisieren oder Sicherheitsabschlag erhöhen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiger Erbbaurechtsvertrag und aktuelle Erbbauzinsabrechnung nicht ausgewertet.
- Baugenehmigungen und Legalisierbarkeit der Garagen, Hallenteilung und EG-Nutzungsänderung offen.
- Aktuelle Bodenuntersuchung und verbindliche Sanierungskosten offen.
- Innenzustand der nicht besichtigten Bereiche offen.
- Exakte Mietverträge, Mietrückstände und Besitzverhältnisse offen.
- Parserwert 529376 EUR steht im Konflikt mit dem amtlichen ZVG-Wert 434000 EUR.
- AuctionAttempt und dokumentierter Wegfall der Wertgrenzen nicht sicher festgestellt.