Objektbeschreibung
Großzügiges, voll unterkellertes Zweifamilienhaus auf 782 m² Grundstück mit Anbau, ausgebautem Dachgeschoss und drei Garagen.
Lage
Zentrale Wohnlage in Troisdorf mit guter Infrastruktur und Anbindung an Köln, Bonn, Siegburg sowie die Autobahnen A3 und A560.
Investmentanalyse
Nur bei erfolgreicher Prüfung von Bauakte, Feuchte, Heizung, tatsächlicher Nutzung und Räumungssituation erwägen. Geeignet eher für Eigennutzer oder erfahrene Sanierer.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche in Troisdorf zeigen für vergleichbare Zweifamilienhäuser ein breites Niveau. Der objektspezifische Marktwert wird mit 680.000 bis 850.000 EUR eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Troisdorf, 53840 | 215,64 m² | 679.000 € | 3.149 €/m² | 1970 | Link |
| B | Troisdorf, 53840 | 164 m² | 669.000 € | 4.079 €/m² | — | Link |
| B | Troisdorf, 53840 | 210 m² | 640.000 € | 3.048 €/m² | — | Link |
| C | Troisdorf, 53842 | 170 m² | 799.000 € | 4.700 €/m² | 1994 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kirchstraße 43, 53840 Troisdorf | 94 m² | 1.049 € | 11,16 €/m²/Monat | 1979 | Link |
| B | Troisdorf, 53840 | 100 m² | 1.050 € | 10,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | In der Gronau 5, 53840 Troisdorf | 110 m² | 1.300 € | 11,82 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger bis umfangreicher Sanierungsbedarf mit erheblicher Kostenunsicherheit wegen Kellerfeuchte und Genehmigungsthemen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Gutachten werden teilweise Feuchtigkeitsanzeichen im Keller genannt.
Innenbesichtigung und Feuchte-/Ursachenprüfung durchführen.Die Ölzentralheizung ist technisch und energetisch als Risikopunkt einzustufen.
Heizung und Tankanlage durch Fachbetrieb prüfen lassen.Für mehrere Gebäudeteile sind baurechtliche Nachweise nicht vollständig dokumentiert.
Bauakte und Genehmigungsstatus vor Gebot prüfen.Die Raumaufteilung ist teilweise unregelmäßig; das Dachgeschoss bildet keine genehmigte dritte Wohneinheit.
Grundrisse und tatsächliche Nutzbarkeit prüfen.Rechtliche Risiken
Für mehrere Bauteile und Nutzungen ist der Genehmigungsstatus ungeklärt.
Bauakte und schriftliche Auskunft der Bauaufsicht einholen.Die Quellen widersprechen sich bei der Frage Eigennutzung oder Vermietung.
Bewohner- und Mietverhältnisse vor dem Termin verbindlich klären.Ein Wegfall der 5/10- und 7/10-Grenzen ist nicht belegt.
Aktuelle Terminsmitteilung vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und den primären/übereinstimmenden Quellen mit 675.000 EUR.
- Widerspruch bei der angegebenen Uhrzeit 09:00 versus 10:00 Uhr.
- Flurstücksnummern und Einzelgrößen fehlen.
- Baurechtlicher Status von Dachterrasse, Wohnküche und Partyraum ist nicht abschließend geklärt.
- Tatsächliche Eigentümer-/Mieternutzung ist widersprüchlich.
- Innenbesichtigung und aktueller technischer Zustand müssen vor Gebotsabgabe verifiziert werden.
- Kein Energieausweis in den Gutachterunterlagen nachgewiesen.