Objektbeschreibung
Drei zusammenhängende Grundstücke mit einem älteren, mehrteiligen Geschäftshaus und ca. 1.450 m² gewerblicher Nutzungsfläche.
Lage
Zentrale Aachener Innenstadtlage an Adalbertstraße/Peterstraße mit Einzelhandel, Dienstleistungen und guter ÖPNV-Erreichbarkeit.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur nach vollständiger Due Diligence und zu einem deutlich reduzierten Gebot erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative unabhängige As-is-Marktspanne 2,5 bis 4,3 Mio. EUR bei niedriger Sicherheit; konkrete Verkaufskomparablen fehlen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Aachen-Mitte | 427 m² | 722.000 € | 1.689,7 €/m² | — | Link |
| B | Kaiserplatz, 52062 Aachen | 69,43 m² | 149.000 € | 2.146,8 €/m² | 1969 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Peterstraße 2-4, 52062 Aachen | 191 m² | 1.910 € | 10 €/m²/Monat | 1939 | Link |
| A | Aachen-Innenstadt, Großkölnstraße | 728,11 m² | 14.400 € | 19,78 €/m²/Monat | 1955 | Link |
| B | Markt, 52062 Aachen | 213 m² | 2.000 € | 9,39 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger bis umfassender Modernisierungsbedarf; grobe Spanne 1,0 bis 3,0 Mio. EUR, mit höherem Worst-Case-Risiko.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Bei einem älteren, nur teilweise genutzten Geschäftshaus besteht erhöhtes Risiko auf aufgestauten Instandhaltungsbedarf.
Bausubstanz und technische Anlagen durch Sachverständige prüfen lassen.Leerstand kann zu technischem Verfall und hohen Reaktivierungskosten führen.
Bestandsaufnahme und Genehmigungsprüfung vor Gebotsabgabe durchführen.Unterschiedliche Baukörper und Flachdachanbauten erhöhen das Risiko von Feuchte- und Anschlussproblemen.
Dächer, Abdichtungen und Baukörperanschlüsse prüfen.Alter und Umbauhistorie können zusätzliche Prüf- und Nachrüstungskosten verursachen.
Schadstoffgutachten und Brandschutzkonzept einholen.Rechtliche Risiken
Die tatsächliche Ertragslage und mögliche mietrechtliche Bindungen sind nicht dokumentiert.
Vollständige Mietunterlagen und Mietrückstände prüfen.Die rechtliche Zusammengehörigkeit und Belastungssituation der drei Grundstücke muss geprüft werden.
Aktuellen Grundbuchauszug und Katasterunterlagen prüfen.Nicht belegte Nutzungen oder Umbauten können nachträgliche Anforderungen auslösen.
Bauakte, Genehmigungen und Baulastenverzeichnis prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Primärdokumente und Originalfotos waren in der aktuellen Arbeitsumgebung nicht vollständig auslesbar.
- Widerspruch zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und ZVG-Portal-Verkehrswert 4.000.000 EUR; 4.000.000 EUR wurde als primäre Quellenangabe verwendet.
- AuctionTime im Parser war einmal mit 10:00 angegeben; amtliche Terminangabe 11:00 wurde bevorzugt.
- Aktuelle Mietverträge, Mietrückstände und tatsächliche Belegung fehlen.
- Genaue Flächenaufteilung nach Geschossen und Einheiten fehlt.
- Genaue Baujahre, Modernisierungen, Energiezustand, Brandschutz und Schadstofflage fehlen.
- Grundbuchbelastungen, Baulasten, Dienstbarkeiten und Genehmigungslage müssen geprüft werden.
- Genuine sale comparables remain insufficient; market refinement required.