Objektbeschreibung
Unbesichtigte 96-m²-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses von 1905 mit erheblichem Unterhaltungsstau und defekter Gas-Zentralheizung.
Lage
Die Wohnung liegt in Nordenham. Die konkrete Mikrolage und Umfeldqualität wurden nur anhand der Objektadresse und der Vergleichsangebote eingeschätzt.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Gebot ist nur nach Prüfung von Grundbuch, WEG-Unterlagen, Belegung und technischer Sanierbarkeit vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Nordenhamer Verkaufsangebote reichen je nach Zustand und Baujahr von etwa 1.200 bis über 2.900 EUR/m². Für das unbesichtigte und stark instandhaltungsbedürftige Objekt wird vorsichtig ein As-is-Marktwert von 55.000 bis 95.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bonner Straße 44, Nordenham | 72,5 m² | 90.000 € | 1.241,38 €/m² | 1970 | Link |
| A | Nordenham | 67 m² | 88.000 € | 1.313,43 €/m² | 1976 | Link |
| A | Marktplatz 2, Nordenham | 74 m² | 187.000 € | 2.527,03 €/m² | 1984 | Link |
| B | Nordenham, Innenstadtlage | 96,01 m² | 281.000 € | 2.926,78 €/m² | 2019 | Link |
| B | Abbehausen, Nordenham | 94,23 m² | 145.000 € | 1.538,77 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Nordenham | 97,5 m² | 900 € | 9,23 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Nordenham | 97 m² | 630 € | 6,49 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Hansingstraße 8, Nordenham | 72,22 m² | 430 € | 5,95 €/m²/Monat | 1907 | Link |
| A | Bonner Straße 46, Nordenham | 71,56 m² | 535 € | 7,48 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist ein standardmäßiges Sanierungsszenario von etwa 70.000 bis 145.000 EUR. Bei umfassender Gebäude- und Haustechniksanierung können die Kosten deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die zentrale Heizungsanlage ist ausdrücklich als defekt beschrieben.
WEG-Unterlagen und Reparatur- bzw. Austauschplanung prüfen.Der Zustand der Wohnung und möglicherweise gemeinschaftlicher Bauteile ist deutlich sanierungsbedürftig.
Vor Gebot eine technische Besichtigung und Kostenschätzung veranlassen.Elektro, Sanitär, Feuchte und Innenausbau konnten nicht geprüft werden.
Besichtigung und Fachgutachten vor Gebotsabgabe durchführen.Rechtliche Risiken
Heizung und Gebäudesanierung können zu erheblichen Sonderzahlungen führen.
WEG-Unterlagen, Rücklage und Beschlusslage vollständig prüfen.Es ist nicht bekannt, ob die Wohnung leer steht, selbst genutzt oder vermietet ist.
Besitz- und Mietverhältnisse vor Gebotsabgabe klären.Rechte, Belastungen und der genaue Miteigentumsanteil sind zu verifizieren.
Grundbuchauszug und Teilungserklärung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und primärem ZVG-Verkehrswert 44.200 EUR.
- Keine Innenbesichtigung; Sanierungsumfang und Innenzustand unbekannt.
- Aktuelle Belegung und Mietverhältnis unbekannt.
- WEG-Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und Heizungsverantwortung nicht belegt.
- Genauer früherer Versteigerungsversuch nicht belegt.
- Grundbuchliche Belastungen und Rechte Dritter nicht vollständig geprüft.