Objektbeschreibung
Vermietetes, vollunterkellertes Sechsfamilienhaus mit 266,77 m² Wohnfläche, Dachgeschossausbau und Garage auf 440 m² Grundstück.
Lage
Dörfliche Wohnlage in Merken mit Nahversorgung und ÖPNV im Ort. Belastungen bestehen durch die Nähe zur A4, Gewerbebetriebe und den Tagebau Inden.
Investmentanalyse
Nur nach Prüfung der Bauakte, Mietunterlagen und nicht besichtigten Einheiten erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängig abgeleiteter As-Is-Marktwert: 420.000–560.000 EUR, Basis 485.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Düren, 52351 | 264 m² | 490.000 € | 1.856,06 €/m² | 1963 | Link |
| B | Düren, 52349 | 297,4 m² | 572.800 € | 1.926,7 €/m² | — | Link |
| B | Düren-Nord, 52353 | 238 m² | 269.000 € | 1.130,25 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Birkesdorf, Düren | 58 m² | 392 € | 6,76 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Birkesdorf, Düren | 43 m² | 490 € | 11,4 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Birkesdorf, Düren | 54 m² | 455 € | 8,43 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardaufwand 90.000–190.000 EUR; bei Problemen mit Legalisierung oder Feuchte deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die beiden Dachgeschosswohnungen sind baurechtlich nicht abschließend nachgewiesen.
Bauakte und Legalisierbarkeit durch Bauamt und Architekt prüfen.Dachziegel und Fassaden-WDVS weisen dokumentierte Schäden auf.
Technische Untersuchung und Kostenvoranschläge einholen.Mehrere Feuchteerscheinungen sind dokumentiert; Ursache und Dauerhaftigkeit der Behebung sind offen.
Feuchtemessung und Abdichtungsprüfung veranlassen.Risse, Feuchtigkeit und ein schadhafter Boden sind dokumentiert.
Garage statisch und bautechnisch prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Die Nutzung zweier Dachgeschosswohnungen ist nicht durch eine vorliegende Genehmigung abgesichert.
Schriftliche Bauamtsauskunft einholen.Die wirtschaftliche Tragfähigkeit hängt von nicht vorliegenden Mietunterlagen ab.
Vollständige Mietakte anfordern und prüfen.Für wesentliche Gebäudeteile fehlt die Innenbesichtigung.
Nachbesichtigung organisieren oder Sicherheitsabschlag erhöhen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Ist-Mieten und Mietverträge fehlen.
- Genehmigungsfähigkeit des Dachgeschossausbaus ist ungeklärt.
- Zwei Wohnungen und ein Kellerraum wurden nicht innen besichtigt.
- Bodenrichtwert und vollständige Ertragswertberechnung sind in der veröffentlichten Gutachtenfassung nicht nachvollziehbar.
- Parserwerte zu canonicalId, Verkehrswert, Uhrzeit und Wertgrenzen weichen teilweise von den amtlichen Primärdaten ab.