Objektbeschreibung
Vermietetes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 2012 mit ca. 929 m² Wohnfläche, 14 Wohnungen, Garagen und Außenstellplätzen.
Lage
Das Objekt liegt in Köln-Longerich, einem etablierten nördlichen Kölner Stadtteil mit S-Bahn-, KVB-, Einkaufs- und Infrastrukturangeboten.
Investmentanalyse
Nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung aller Miet-, Bau- und Baulastenunterlagen erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Die aktuelle Longericher Angebotslage für Wohnungen liegt grob im Bereich von etwa 3.900 bis 5.000 EUR/m². Für das gesamte vermietete Mehrfamilienhaus wird wegen Paket-, Zustands- und Besichtigungsrisiken ein unabhängiger Marktwert von etwa 3,20 bis 3,75 Mio. EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Heinrich-Hoerle-Str. 25, Köln-Longerich | 77 m² | 310.000 € | 4.026 €/m² | — | Link |
| B | Köln-Longerich | 84,22 m² | 419.000 € | 4.975 €/m² | — | Link |
| B | Köln-Longerich | 101 m² | 399.000 € | 3.952 €/m² | — | Link |
| B | Köln-Longerich | 64 m² | 249.000 € | 3.891 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Köln-Longerich, 50739 | 85 m² | 1.055 € | 12,41 €/m²/Monat | 1975 | Link |
| B | Rambouxstr. 2, Köln-Longerich | 77,46 m² | 868 € | 11,2 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Köln-Longerich | 59 m² | 900 € | 15,25 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist ein mittlerer Sanierungsbedarf; wegen nicht besichtigter Bereiche bleibt ein hoher Ungewissheitszuschlag erforderlich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Eine Undichtigkeit der Dacheindeckung hat bereits zu einem Wasserschaden geführt.
Dach und betroffene Wohnung fachtechnisch untersuchen lassen.Die Fensteranlage in Wohnung 13 weist eine nicht fachgerechte Befestigung auf.
Fensterbauer mit Prüfung und Sanierungskonzept beauftragen.Mehrere brandschutzbezogene Punkte sind ungeklärt oder nachzubessern.
Bauakte und Brandschutzkonzept prüfen und Nachrüstung veranlassen.Ein erheblicher Teil des Gebäudes wurde nicht innen besichtigt.
Vor Gebot alle nicht besichtigten Bereiche prüfen oder hohen Risikopuffer einplanen.Rechtliche Risiken
Für mehrere Flurstücke besteht eine Vereinigungsbaulast.
Baulastenverzeichnis und Nutzungsfolgen vor Gebot prüfen.Nachbarrechte können die bauliche Nutzung beeinflussen.
Lageplan und Baulastenverzeichnis rechtlich prüfen.Die Vermietung ist belegt, aber nicht alle Vertragsdetails sind ausgewertet.
Vollständige Mietunterlagen und Zahlungsstände prüfen.Verkehrswert und Wertgrenzen sind in den Eingangsdaten widersprüchlich.
Originalbekanntmachung und Gerichtstermin unmittelbar vor dem Termin verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser-Verkehrswert 529.376 EUR widerspricht den identitätsgematchten offiziellen Quellen mit 3.199.000 EUR.
- Parser-Angabe zu den Wertgrenzen widerspricht der sekundären Angabe 'keine Angabe'; Wegfall der Wertgrenzen nicht verifiziert.
- Parser-Uhrzeit 09:00 widerspricht der offiziellen Terminzeit 10:00.
- Vollständige Wohnungs-, Miet- und Betriebskostenaufstellung fehlt.
- Nur 7 von 14 Wohnungen wurden innen besichtigt.
- Originalgutachtenseiten zu den einzelnen Mängeln und Baulasten müssen vor Gebotsabgabe nochmals geprüft werden.