Objektbeschreibung
Ca. 170 m² großes, unterkellertes Zweifamilienwohnhaus aus etwa 1936 mit ausgebautem Dachgeschoss und integrierter Garage.
Lage
Farmsen-Berne ist ein etablierter, familienorientierter Hamburger Wohnstandort mit guter Nahversorgung und U-Bahn-/Busanbindung im weiteren Umfeld.
Investmentanalyse
Hohes Informations- und Kostenrisiko. Nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag und vorheriger Gutachtenprüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Vergleichbare bewohnbare Häuser werden in Farmsen-Berne überwiegend deutlich oberhalb von 590.000 € angeboten. Der Objektzustand rechtfertigt einen starken Abschlag.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Farmsen-Berne, Hamburg | 170 m² | 769.000 € | 4.524 €/m² | 1958 | Link |
| A | Farmsen-Berne, Hamburg | 169 m² | 829.000 € | 4.905 €/m² | 1940 | Link |
| B | Farmsen-Berne/Sasel, Hamburg | 158 m² | 599.000 € | 3.791 €/m² | 1960 | Link |
| B | Farmsen-Berne, Hamburg | 162,3 m² | 695.000 € | 4.282 €/m² | 1938 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Berner Heerweg, Farmsen-Berne, Hamburg | 161 m² | 2.300 € | 14,29 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Farmsen, Hamburg | 105 m² | 1.650 € | 15,71 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich umfassende Sanierung; grobe Standardschätzung 280.000–480.000 €.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der dokumentierte Zustand lässt hohe Sanierungs- und Kostenrisiken erwarten.
Innenbesichtigung, Gutachten und Bauteilöffnungen durchführen.Bei einem Altbau ohne Innenbesichtigung können Feuchte- oder Strukturmängel nicht ausgeschlossen werden.
Technische Altbauprüfung einschließlich Keller und Tragwerk beauftragen.Heizung, Elektro- und Sanitäranlagen können technisch und energetisch veraltet sein.
Alle technischen Anlagen prüfen und energetische Maßnahmen kalkulieren.Die Nutzbarkeit und rechtliche Anerkennung des Dachgeschosses sind offen.
Bauakte, Genehmigungen, Wohnflächenberechnung und Brandschutz prüfen.Rechtliche Risiken
Wesentliche Objektinformationen sind nicht verifiziert.
Gerichtsgutachten einsehen und vor Gebot fachlich prüfen lassen.Die Zahl und rechtliche Zulässigkeit der Wohneinheiten sind nicht abschließend belegt.
Bauakte und genehmigte Nutzung beim Bauamt prüfen.Die 5/10- und 7/10-Grenzen gelten nach Aktenlage nicht mehr; der Verfahrensstand sollte dennoch bestätigt werden.
Aktuelle Gerichtsunterlagen und Grundbuchstand vor dem Termin prüfen.Ein tatsächlicher Leerstand ist nicht nachgewiesen.
Besitz- und Mietstatus vor Gebot verbindlich klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Gerichtsgutachten nicht öffentlich heruntergeladen; Innenzustand ungeklärt.
- Keine verlässliche Bestätigung des tatsächlichen Leerstands.
- Genehmigung und genaue Aufteilung der Wohneinheiten ungeklärt.
- Heizung, Elektro, Sanitär, Dach, Keller und Schadstoffe ungeprüft.
- Aktuelle Grundbuch- und Verfahrensdetails vor dem Termin erneut bestätigen.