Objektbeschreibung
Vermietetes Dreifamilienhaus mit 276,21 m² Wohnfläche auf ca. 480 m² Grundstück, Garage und zwei Stellplätzen.
Lage
Lustheide beziehungsweise Refrath in Bergisch Gladbach mit guter Nähe zu Köln und etablierter Wohnlage.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag und technischer sowie rechtlicher Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Vergleichsangebote im Umfeld stützen einen mittleren As-is-Marktwert von etwa 820.000 EUR, mit breiter Unsicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Refrath, Bergisch Gladbach | 314 m² | 1.265.000 € | 4.029 €/m² | 1969 | Link |
| A | Refrath, Bergisch Gladbach | 281,27 m² | 789.000 € | 2.806 €/m² | 1968 | Link |
| B | Refrath, Bergisch Gladbach | 314 m² | 1.265.000 € | 4.029 €/m² | 1969 | Link |
| B | Refrath, Bergisch Gladbach | 269 m² | 1.250.000 € | 4.647 €/m² | 1969 | Link |
| B | Refrath, Bergisch Gladbach | 127,1 m² | 690.000 € | 5.429 €/m² | 1925 | Link |
| C | Lustheide, Bergisch Gladbach | 137 m² | 497.000 € | 3.628 €/m² | 2006 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Refrath, Bergisch Gladbach | 85 m² | 950 € | 11,18 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Alt-Refrath, Bergisch Gladbach | 55 m² | 660 € | 12 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Alt-Refrath, Bergisch Gladbach | 78 m² | 1.200 € | 15,38 €/m²/Monat | 2024 | Link |
| A | Alt-Refrath, Bergisch Gladbach | 63 m² | 690 € | 10,95 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardmodernisierung ist grob mit 240.000 bis 450.000 EUR zu rechnen; verdeckte Schäden können den Aufwand erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Satteldach ist laut Gutachten nicht gedämmt und weist Modernisierungsbedarf auf.
Dach und Dachstuhl einschließlich Feuchte und Dämmung fachlich untersuchen lassen.Der bestehende Modernisierungsstau ist dokumentiert; wegen fehlender Innenaufnahmen bleiben verdeckte Mängel möglich.
Besichtigung und technische Due-Diligence mit Kostenangeboten durchführen.Innenräume und Garage sind nicht vollständig dokumentiert.
Vollständigen Zugang vor der Versteigerung sicherstellen oder ein hohes Blindgebotsrisiko ansetzen.Rechtliche Risiken
Der Abwasseranschluss über das Nachbargrundstück besitzt laut Gutachten keine rechtliche Absicherung.
Grundbuch, Baulasten und Dienstbarkeiten prüfen und eine rechtliche Sicherung klären.Alle drei Einheiten sind vermietet, die wirtschaftlichen Mietdaten sind jedoch nicht verifiziert.
Mietverträge, Mietrückstände, Kautionen und Betriebskostenunterlagen prüfen.Ein Wegfall der Wertgrenzen ist nicht dokumentiert; bestehenbleibende Rechte müssen geprüft werden.
Vor dem Termin aktuelle Bekanntmachung und bestehenbleibende Rechte beim Gericht prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Mietverträge, Nettokaltmieten, Kautionen und Mietrückstände unbekannt.
- Innenzustand der Wohnungen, des Kellers, des Dachraums und der Garage nicht vollständig verifiziert.
- Rechtliche Sicherung des Kanalanschlusses über das Nachbargrundstück ungeklärt.
- Genauer Umfang von Dach-, Heizungs-, Elektro-, Fenster- und Leitungsarbeiten ungeklärt.
- Parserwert 529.376 EUR steht im Konflikt mit dem offiziellen Gesamtverkehrswert von 736.000 EUR.