Objektbeschreibung
Eigengenutzte, zweigeschossige und vollunterkellerte Doppelhaushälfte aus 1954 mit Anbau und Doppelgarage.
Lage
Ländliche Wohnlage im Ortsteil Schierwaldenrath der Gemeinde Gangelt im Kreis Heinsberg.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Risikoabschlag und nach Klärung der Verkehrswertabweichung sowie der Besitz- und Bauschadensrisiken erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote in Gangelt liegen für ältere Doppelhaushälften grob bei 229.000 bis 249.000 EUR; Neubauten sind deutlich teurer und nur als obere Marktgrenze relevant.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Gangelt, 52538 | 120 m² | 229.000 € | 1.908 €/m² | — | Link |
| A | Gangelt, 52538 | 133,87 m² | 249.000 € | 1.860 €/m² | — | Link |
| C | Gangelt-Birgden | 116 m² | 492.000 € | 4.241 €/m² | 2025 | Link |
| C | Gangelt-Birgden | 116 m² | 499.000 € | 4.302 €/m² | 2025 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Schierwaldenrath, Gangelt | 125 m² | 1.500 € | 12 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Gangelt | 135 m² | 1.350 € | 10 €/m²/Monat | 2016 | Link |
| B | Gangelt-Harzelt | 140 m² | 1.400 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardrenovierung ist vorsichtig mit etwa 80.000 bis 170.000 EUR zu rechnen; verdeckte Feuchte- oder Gebäudetechnikschäden können darüber hinausgehen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Wegen fehlender Innenbesichtigung sind erhebliche altersbedingte Mängel möglich.
Innenbesichtigung und technische Prüfung vor der Gebotsabgabe durchführen.Das Objekt liegt laut Quelle in einem Überschwemmungsgebiet eines hundertjährlichen Hochwassers.
Hochwassergefahrenkarte, Kellerzustand, Versicherung und Schutzmaßnahmen prüfen.Nach Beendigung der bergbaulichen Sümpfung ist ein Grundwasserwiederanstieg zu erwarten.
Bergbau- und Grundwasserdaten sowie Feuchte- und Setzungsschäden prüfen.Rechtliche Risiken
Das Objekt ist eigengenutzt; eine sofortige lastenfreie Besitzübergabe ist nicht garantiert.
Besitzlage, Räumungsrisiko und Übergabefristen rechtlich klären.Auf Verlangen sind 10 % des Verkehrswerts zu leisten; Barzahlung ist ausgeschlossen.
Zulässige Sicherheitsleistung und aktuelle Terminsbedingungen vorab bestätigen.Primärquelle und Parser nennen unterschiedliche Verkehrswerte.
Abweichung anhand der Gerichtsakte vor Veröffentlichung und Gebot klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen 236.000 EUR im zvg-portal und 529.376 EUR im Parserfeld zum Verkehrswert.
- Innenbesichtigung und belastbare technische Zustandsaufnahme fehlen.
- Grundstücksfläche, Raumanzahl, Nutzfläche, Heizungsart und Renovierungsjahr sind nicht belastbar belegt.
- Besitzübergang und mögliche Räumungsdauer wegen Eigennutzung sind ungeklärt.
- Aktuelle konkrete Mietangebote sind begrenzt und überwiegend qualitativ besser als das Bewertungsobjekt.