Objektbeschreibung
Viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit 405 m² Wohnfläche, 281 m² Gewerbefläche und 628 m² Grundstück.
Lage
Zentrale, gut sichtbare Innenstadtlage in Albstadt-Ebingen mit gemischter Nutzung und Einzelhandelsumfeld.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Abschlag und nach Prüfung von Grundbuch, Bauakte, Mietunterlagen und Sanierungskosten erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige lokale Angebote stützen eine breite As-is-Marktspanne von etwa 450.000 bis 680.000 EUR; die Vergleichbarkeit ist wegen Zustand und Nutzungsmix eingeschränkt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Albstadt-Ebingen | 355 m² | 750.000 € | 2.113 €/m² | 1900 | Link |
| B | Albstadt-Ebingen | 441 m² | 599.000 € | 1.358 €/m² | 1953 | Link |
| B | Albstadt-Ebingen | 100 m² | 160.000 € | 1.600 €/m² | 1900 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Albstadt-Ebingen Zentrum | 85 m² | 850 € | 10 €/m²/Monat | 1935 | Link |
| A | Bahnhofstraße 33, Albstadt-Ebingen | 63,05 m² | 630 € | 9,99 €/m²/Monat | 1960 | Link |
| B | Lederstraße 7, Albstadt-Ebingen | 74 m² | 850 € | 11,49 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Bahnhofstraße 32, Albstadt-Ebingen | — | 900 € | 6 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist eine Standardsanierung im mittleren sechsstelligen Bereich; bei Problemen mit Dachgeschoss, Feuchte oder Haustechnik kann der Aufwand deutlich steigen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Dachgeschossausbau ist baurechtlich nicht genehmigt und kann Nachrüstung, Nutzungsuntersagung oder Rückbau auslösen.
Baugenehmigung und Brandschutzunterlagen beim Bauamt prüfen.Im Keller bestehen dokumentierte Feuchtigkeitsschäden mit teilweise eingeschränkter Besichtigung.
Keller fachtechnisch auf Feuchte, Schimmel und Abdichtung prüfen.Fassade, Türen, Böden und weitere Bauteile weisen einen unterdurchschnittlichen Erhaltungszustand auf.
Bauteilbezogene Kostenschätzung erstellen lassen.Mehrere Wohnungen weisen gefangene Räume und unkomfortable Erschließungen auf.
Grundrisse und Rettungswege planerisch überprüfen.Rechtliche Risiken
Die angegebene Wohnfläche umfasst einen nicht genehmigten Dachgeschossausbau.
Bauakte und Bestandsschutz vor Gebotsabgabe prüfen.Umbau- und Neubaumaßnahmen können denkmalrechtliche Abstimmungen und Zusatzkosten auslösen.
Denkmalrechtliche Vorgaben vor jeder Planung schriftlich klären.Es werden zwei hälftige Anteile am selben Grundstück ausgewiesen; Zuschlagsumfang und Verwertbarkeit sind zu klären.
Grundbuch und Versteigerungsbedingungen beim Gericht prüfen.Mehrere Einheiten standen leer; die Gewerbevermietung wird als erschwert eingestuft.
Mietverträge, Rückstände und Besichtigungsmöglichkeiten prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parserwert 529.376 EUR steht im Konflikt mit der quellenstärkeren Angabe 525.000 EUR.
- Exakte aktuelle Mieten und Mietverträge wurden nicht bereitgestellt.
- Genehmigungsstatus und Nachrüstbarkeit des Dachgeschosses sind offen.
- Grundbuchliche Ausgestaltung der zwei hälftigen Miteigentumsanteile und Zuschlagsumfang sind zu prüfen.
- Innenbesichtigung war im Untergeschoss und an der Blechgarage eingeschränkt.
- Keine belastbaren beurkundeten Verkaufspreise, nur aktuelle Angebotspreise verfügbar.