Objektbeschreibung
Vermietetes Mehrfamilienhaus-Ensemble mit ca. 997 m² Wohnfläche, 16 Wohnungen und Garagenanlage.
Lage
Rotthausen ist ein südlicher Gelsenkirchener Stadtteil mit dichter Altbau-Wohnbebauung, Nahversorgung und guter regionaler Verkehrsanbindung.
Investmentanalyse
Nur mit vollständiger Gutachtenprüfung, technischer Due Diligence und deutlichem Risikoabschlag erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Schalke | 415,3 m² | 360.000 € | 867 €/m² | 1955 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Schalke | 419,64 m² | 499.000 € | 1.189 €/m² | — | Link |
| B | Gelsenkirchen-Erle | 450 m² | 395.000 € | 878 €/m² | 1910 | Link |
| C | Gelsenkirchen-Horst | 497 m² | 650.000 € | 1.308 €/m² | 1964 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Rotthausen | 48 m² | 245 € | 5,1 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Gelsenkirchen-Rotthausen | 55 m² | 370 € | 6,73 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Gelsenkirchen-Rotthausen | 95 m² | 700 € | 7,37 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gelsenkirchen-Rotthausen | 48 m² | 400 € | 8,33 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gelsenkirchen-Rotthausen | 54 m² | 455 € | 8,43 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standard-Sanierungsbedarf; grobe Kostenindikation 250.000 bis 500.000 EUR, mit erheblicher Unsicherheit.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gutachten nennt Baumängel und Bauschäden. Der konkrete Umfang ist offen.
Vollgutachten und Sachverständigenbesichtigung durchführen.Das Baujahr 1903 spricht für erhöhten Prüf- und Erneuerungsbedarf.
Alle wesentlichen Bauteile und technischen Anlagen fachlich prüfen.Rechtliche Risiken
Die bestehende Bindung kann Mietniveau, Belegung und Verwertung einschränken.
Bindungsunterlagen und Förderdarlehen bei NRW.BANK und Behörde prüfen.Die Vollvermietung ist historisch belegt, die aktuelle Ertragssituation jedoch nicht.
Aktuelle Mieterliste und vollständige Mietunterlagen anfordern.Die genaue Zuordnung der Grundstücke und Belastungen ist noch nicht geklärt.
Grundbuch, Kataster und Baulastenverzeichnis einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Exakte Ist-Mieten, Mietrückstände und Mietverträge fehlen.
- Exakte Flurstücksnummern und Grundstücksflächen fehlen.
- Umfang und Kosten der dokumentierten Baumängel/Bauschäden sind nicht vollständig strukturiert.
- Wertgrenzenstatus ist widersprüchlich beziehungsweise nicht eindeutig belegt.
- Gerichtlicher Verkehrswert widerspricht einem Parserfeld: 778.000 EUR gegenüber 529.376 EUR.
- Kein identifizierbares Originalfoto vorhanden.
- Konkrete Verkaufspreise sind Angebots- und keine Transaktionspreise.