Objektbeschreibung
Zweistöckiges Einfamilienhaus mit ca. 85 m² Wohnfläche und ca. 230 m² Grundstücksfläche in Herne-Süd. Dokumentiert sind erhebliche Baumängel, starke Gebrauchsspuren, veraltete Ausstattung und eingetragene Rechte in Abteilung II.
Lage
Das Objekt liegt in Herne-Süd, 44625 Herne. Die Wiescherstraße bietet eine städtische Wohnlage mit gemischter Bebauung und guter lokaler Infrastruktur.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei erheblichem Preisabschlag, technischer Untersuchung und vorheriger rechtlicher Klärung der Grundbuchrechte vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebote in Herne-Süd liegen für Häuser deutlich höher, betreffen jedoch meist größere oder besser erhaltene Objekte. Der unabhängige As-is-Marktwert wird vorsichtig auf 120.000 bis 190.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Herne-Süd, 44625 Herne | 88 m² | 245.000 € | 2.784 €/m² | 1956 | Link |
| A | Von-Velsen-Straße 7, Herne-Süd, 44625 Herne | 105 m² | 245.000 € | 2.333 €/m² | 1964 | Link |
| B | Herne-Süd, 44623 Herne | 104 m² | 260.000 € | 2.500 €/m² | 1955 | Link |
| C | Herne-Süd, 44625 Herne | 93 m² | 385.000 € | 4.140 €/m² | 1999 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Wiescherstraße 111, 44625 Herne | 80 m² | 600 € | 7,5 €/m²/Monat | 1902 | Link |
| B | Wiescherstraße 108, 44625 Herne | 106 m² | 725 € | 6,84 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Wiescherstraße 121, Herne-Süd | 56 m² | 450 € | 8,04 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardmodernisierung werden vorsichtig 60.000 bis 115.000 EUR angesetzt; bei verdeckten Schäden sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Erhebliche Baumängel und Bauschäden sind dokumentiert.
Gutachten prüfen und Sachverständigenbesichtigung veranlassen.Wärmedämmung und technische Ausstattung sind deutlich veraltet.
Energetische und technische Bestandsaufnahme durchführen.Die Gas-Zentralheizung ist technisch und wirtschaftlich kritisch zu prüfen.
Heizungsanlage und mögliche Austauschpflicht fachlich prüfen.Grundriss und Oberflächen entsprechen nicht zeitgemäßen Standards.
Innenbesichtigung und Modernisierungskonzept erstellen.Rechtliche Risiken
In Abteilung II ist ein befristetes Wiederkaufsrecht zugunsten einer Treuhandstelle eingetragen.
Fortbestand, Rang und Auswirkungen auf den Zuschlag rechtlich prüfen.Ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ist eingetragen.
Rechtswirkung im Zwangsversteigerungsverfahren vor Gebot klären.Der Status der gesetzlichen Wertgrenzen ist nicht eindeutig belegt.
Amtliche Bekanntmachung und aktuelle Gerichtsangaben prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und den Primärquellen mit 77.000 EUR.
- Baujahr, Zimmerzahl und vollständige Raumaufteilung nicht sicher festgestellt.
- Belegter Leerstand oder Mietstatus fehlt.
- Wertgrenzenstatus und exakter Versteigerungsversuch müssen anhand der aktuellen amtlichen Bekanntmachung geklärt werden.
- Keine verlässlich zuordenbaren Originalfotos verfügbar.
- Marktvergleich bleibt wegen fehlender gleichartiger, gleich stark beschädigter Einzelangebote unsicher.