Objektbeschreibung
Zwei vermietete Erdgeschosswohnungen mit zusammen etwa 105 m² in der Schleswiger Straße 33.
Lage
Die Schleswiger Straße liegt in Elberfeld mit Nahversorgung und ÖPNV im Umfeld. Der Hauptbahnhof ist laut Lagezusammenfassungen etwa 1,4 km entfernt.
Investmentanalyse
Nur als hochriskante Sanierungs- und Vermietungsinvestition prüfen. Vor Gebotsabgabe sind Originalgutachten, Mietverträge, WEG-Unterlagen, Grundbuch und Altlastenstatus zwingend zu klären.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Elberfeld liegen bei etwa 1.700 bis 2.900 EUR/m², überwiegend für deutlich bessere Zustände. Für das Objekt wird wegen Zustand, Vermietung und Unsicherheiten ein deutlich niedrigerer Wertbereich angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Wuppertal-Elberfeld, 42107 | 40 m² | 69.000 € | 1.725 €/m² | 1969 | Link |
| A | Wuppertal-Elberfeld, 42107 | 28 m² | 59.999 € | 2.143 €/m² | 1980 | Link |
| B | Wuppertal-Elberfeld-West, 42117 | 32 m² | 60.000 € | 1.875 €/m² | 1930 | Link |
| B | Wuppertal-Elberfeld, 42117 | 37 m² | 106.000 € | 2.865 €/m² | 1968 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Wuppertal-Elberfeld, 42117 | 37,41 m² | 425 € | 11,36 €/m²/Monat | 1964 | Link |
| B | Wuppertal-Barmen, nahe Elberfeld | 30 m² | 455 € | 15,17 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Wuppertal-Elberfeld, 42107 | 61 m² | 510 € | 8,36 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardmodernisierung wird grob mit 45.000 bis 90.000 EUR gerechnet; ein Worst-Case mit Gemeinschafts- und Altlastenthemen kann deutlich darüber liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Feuchteanzeichen und Putzabplatzungen können auf kostenintensive Gemeinschaftsmaßnahmen hindeuten.
Keller, Fassade und Entwässerung fachgerecht untersuchen lassen.Schäden an Dachgauben und Holzbekleidungen können gemeinschaftliche Sonderumlagen auslösen.
Dach und Gauben mit Kostenvoranschlag prüfen lassen.Die Gastherme und eine versottete Kamindurchführung können Reparatur- oder Erneuerungskosten verursachen.
Heizung und Abgasweg fachgerecht prüfen lassen.Für einen Grundstücksteil besteht ein Altlastenverdacht ohne abschließende Untersuchung.
Katasterauskunft und fachliche Bodenuntersuchung veranlassen.Rechtliche Risiken
Die Wohnungen sind vermietet; Vertragslage und Mietertrag der zweiten Einheit sind unklar.
Vollständige Mietunterlagen und Rückstände prüfen.Fehlende Wirtschaftsunterlagen erschweren die Einschätzung künftiger Sonderumlagen.
WEG-Akte und Beschlusssammlung vor Gebotsabgabe prüfen.Bestehenbleibende Rechte und Belastungen sind vor Gebotsabgabe abschließend zu prüfen.
Aktuelle Grundbuchauszüge und Teilungserklärung einsehen.Verkehrswert und Uhrzeit sind in den Eingangsdaten widersprüchlich.
Unmittelbar vor der Versteigerung die amtliche Bekanntmachung beim Amtsgericht bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Originalgutachten vollständig auswerten und die genaue Wohnflächen-/Raumaufteilung bestätigen.
- Korrekte Gesamtverkehrswerte der beiden Grundbuchblätter klären.
- Mietvertrag und Nettokaltmiete der zweiten Wohnung verifizieren.
- Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und WEG-Beschlüsse beschaffen.
- Altlastenstatus und mögliche Sanierungspflichten prüfen.
- Terminzeit und Wertgrenzen unmittelbar vor dem Auktionstermin amtlich bestätigen.