Objektbeschreibung
Zweigeschossiges, teilunterkellertes Einfamilienhaus von 1906 mit ca. 184 m² Wohnfläche auf 399 m² Grundstück. Leerstehend, Heizung defekt, Feuchte- und Schimmelschäden beschrieben.
Lage
Herbram ist ein ländlicher Ortsteil von Lichtenau im Kreis Paderborn. Die Lage am Friedhofsweg wird als ruhig und dörflich beschrieben.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Käufer mit hoher technischer Risikotoleranz. Gebote sollten deutlich unter dem unabhängigen Ist-Marktwert bleiben und eine umfassende Sanierungsreserve enthalten.
Unabhängige Markteinschätzung
Der lokale Markt zeigt für gepflegte Häuser deutlich höhere Angebotspreise; wegen Zustand und Leerstand wird der Ist-Marktwert wesentlich niedriger angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Lichtenau-Herbram | 146 m² | 318.000 € | 2.178,08 €/m² | 1993 | Link |
| C | Lichtenau | 181,77 m² | 384.759 € | 2.116,8 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Herbram | 98 m² | 725 € | 7,4 €/m²/Monat | 1988 | Link |
| B | Lichtenau | 120 m² | 1.100 € | 9,17 €/m²/Monat | 1989 | Link |
| B | Lichtenau | 118 m² | 1.350 € | 11,44 €/m²/Monat | 1988 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich umfangreiche Sanierung mit defekter Heizung, Feuchte-/Schimmelthemen und allgemeinem Modernisierungsbedarf.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Ölzentralheizung ist vermutlich defekt; das Gebäude war längere Zeit unbeheizt.
Heizungsprüfung und Kostenangebot vor Gebotsabgabe einholen.Im Keller und in mehreren Wohnräumen wurden Feuchte- und Schimmelspuren beschrieben.
Ursachenanalyse und Sanierungskonzept durch Sachverständige erstellen lassen.Bei dem historischen Gebäude sind Dämmung, Dach und Wärmebrücken technisch zu prüfen.
Bausubstanz und energetische Gebäudehülle sachverständig untersuchen lassen.Rechtliche Risiken
Wertgrenzen gelten; außerdem besteht ein Konflikt zwischen 150.000 EUR und 529.376 EUR Verkehrswertangabe.
Aktuelle Terminsbestimmung und Gerichtsunterlagen vor dem Termin prüfen.Das Gebäude soll leer stehen, eine rechtlich verbindliche Besitzbestätigung liegt jedoch nicht vor.
Besitzstatus und mögliche Räumungsfragen beim Gericht klären.Grundbuch und Flurstück sind bekannt, konkrete bestehenbleibende Rechte wurden jedoch nicht vollständig ausgewertet.
Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis und Erschließungsstatus prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Primärquelle weist 150.000 EUR Verkehrswert aus; parserseitig wurde zusätzlich 529.376 EUR übermittelt. Konflikt muss vor Veröffentlichung beziehungsweise Gebotsentscheidung geklärt werden.
- Auktionsversuch 2 ist aus einem früheren Termin und dem aktuellen Termin abgeleitet, nicht ausdrücklich als Versuchszähler bestätigt.
- Detaillierte Bauteilkosten, Tragwerk, Dach, Leitungen, Schadstoffe und Baulasten sind nicht vollständig verifiziert.
- Für das sanierungsbedürftige Objekt konnten nur wenige wirklich vergleichbare lokale Verkaufskomparables gefunden werden.
- Aktuelle Nettokaltmiete und rechtlich gesicherter Besitzstatus sind unbekannt.