Objektbeschreibung
Großzügige Erdgeschosswohnung mit vier Kellerräumen, Garage, Loggia, Stellplatz- und Gartensondernutzungsrechten; stark sanierungsbedürftig.
Lage
Gefragte innerstädtische Wohnlage im Kaiserviertel mit guter Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung. Straßenverkehrs- und Innenstadtgeräusche sind möglich.
Investmentanalyse
Hohes Risiko. Ein Erwerb ist nur nach Grundbuch-, WEG-, Bauzustands- und Nutzungsprüfung sowie mit erheblichem Kostenpuffer vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche stützen einen sanierten beziehungsweise marktgängigen Wert oberhalb des stark renovierungsbedürftigen Niveaus. Der objektspezifische As-is-Wert wird auf 450.000 bis 565.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Dortmund-Innenstadt-Ost | 127 m² | 445.000 € | 3.504 €/m² | 1895 | Link |
| A | Ruhrallee, Dortmund-Innenstadt-Ost | 160 m² | 649.000 € | 4.056 €/m² | 1907 | Link |
| B | Dortmund-Aplerbeck | 154,95 m² | 425.000 € | 2.743 €/m² | 1961 | Link |
| B | Körne, Innenstadt-Ost | 112,98 m² | 254.205 € | 2.250 €/m² | 1991 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kaiserviertel, Dortmund-Innenstadt-Ost | 105 m² | 1.050 € | 10 €/m²/Monat | 1948 | Link |
| B | Kaiserstraße, Dortmund | 128 m² | 1.450 € | 11,33 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Dortmund | — | — | 8,8 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für einen Standardumfang werden etwa 95.000 bis 160.000 EUR angesetzt; verdeckte Feuchte-, Leitungs- oder WEG-Schäden können die Kosten deutlich erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Massiver Schimmelbefall und Feuchtigkeitsschäden sind dokumentiert.
Bauteilöffnung und Ursachenprüfung vor Gebot.Die technische Ausstattung dürfte teilweise erneuerungsbedürftig sein.
Fachtechnische Prüfung und verbindliche Angebote einholen.Keller- und Fassadenmängel können zu WEG-Kosten führen.
WEG-Unterlagen und geplante Maßnahmen prüfen.Der Energiebedarf liegt in Klasse G.
Energetischen Sanierungsbedarf und WEG-Zuständigkeit prüfen.Rechtliche Risiken
Eine Vormerkung auf einem halben Miteigentumsanteil ist eingetragen.
Rang, Bestand und Löschung im aktuellen Grundbuch prüfen.Es gibt Hinweise auf streitige WEG-Beschlüsse und mögliche Folgekosten.
Beschlusssammlung und Rechtsstreitigkeiten vollständig prüfen.Die Quellen nennen sowohl Eigennutzung als auch Vermietung/Bewohntsein.
Aktuellen Besitz- und Mietstatus vor Gebot verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und amtlich belegtem Wert 603.000 EUR.
- Nutzungsstatus ist widersprüchlich überliefert.
- Aktuelle WEG-Beschlusslage, Rücklagen, Sonderumlagen und Rechtsstreitigkeiten müssen aus Originalunterlagen geprüft werden.
- Aktueller Grundbuchrang und Behandlung der Auflassungsvormerkung sind ungeklärt.
- Konkrete Mietvergleichsdaten für Wohnungen nahe 239 m² sind unzureichend; weitere Marktrecherche erforderlich.