Objektbeschreibung
Großer Gebäudekomplex mit ehemaligem Pflegeheim, Tagespflegeeinrichtung und bewohntem Fachwerk-Einfamilienhaus.
Lage
Clausthal-Zellerfeld ist eine Harz- und Universitätsstadt mit lokalem Wohnungs- und kleinem Gewerbemarkt. Die Nachfrage nach einer hochspezialisierten Pflegeimmobilie ist deutlich enger als die Nachfrage nach normalen Wohnobjekten.
Investmentanalyse
Nur als hochriskante Spezialimmobilie weiterverfolgen. Vor einem Gebot sind Genehmigungen, Betreiber- und Mietstatus, Grundbuch, Versorgung über Nachbargrundstücke und technische Anlagen vollständig zu prüfen.
Unabhängige Markteinschätzung
Mangels ausreichend direkter Pflegeheimangebote ist die unabhängige Marktwertspanne breit und weist geringe Sicherheit auf.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Clausthal-Zellerfeld | 118 m² | 135.000 € | 1.144,07 €/m² | 1961 | Link |
| B | Clausthal-Zellerfeld | 221 m² | 129.000 € | 583,71 €/m² | 1856 | Link |
| C | Altenau, Clausthal-Zellerfeld | 500 m² | 489.000 € | 978 €/m² | 2021 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Clausthal-Zellerfeld | 79 m² | 700 € | 8,86 €/m²/Monat | 1970 | Link |
| A | Zellbach 5, Clausthal-Zellerfeld | 135 m² | 850 € | 6,3 €/m²/Monat | 1925 | Link |
| B | Clausthal-Zellerfeld | — | 680 € | 7,23 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger bis umfassender Investitionsbedarf, insbesondere bei brandschutz- und betriebsrelevanten Anlagen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die frühere Pflegeheimnutzung stellt erhöhte Anforderungen an Brandschutz und Betriebstechnik.
Aktuelles Brandschutzkonzept und behördliche Freigaben prüfen.Mehrere Gebäudeteile sind technisch oder rechtlich von anderen Grundstücken abhängig.
Dienstbarkeiten, Verträge und technische Trennung prüfen.Alter, Fachwerkbauweise und unklare Bauunterlagen können versteckte Schäden verursachen.
Tragwerk, Feuchte und Dach durch Sachverständige prüfen.Rechtliche Risiken
Die Medienversorgung über ein Nachbargrundstück kann rechtlich abgesichert oder abhängig sein.
Grundbuch, Baulasten und Dienstbarkeiten prüfen.Ob Pflegeheim- und Tagespflegebetrieb aktuell genehmigt und fortführbar sind, ist offen.
Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen bei der Behörde prüfen.Die Bewohner- und Besitzverhältnisse sind vor dem Zuschlag zu klären.
Bewohnungsstatus und mögliche Nutzungsrechte rechtlich prüfen.Verkehrswertangaben und Parserfelder widersprechen sich.
Bekanntmachung und Gerichtsakte vor dem Termin erneut verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchliche Verkehrswerte: 4.140.000 EUR, 4.150.000 EUR und 529.376 EUR.
- Aktueller Leerstands-, Betreiber- und Mietstatus der gewerblichen Gebäude unbekannt.
- Genaue Wohn-, Nutz- und Bruttogrundflächen nicht vollständig aus Primärunterlagen extrahiert.
- Grundbuchliche Flurstücke, Dienstbarkeiten und Baulasten nicht vollständig verifiziert.
- Aktueller Genehmigungsstatus für Pflegeheim und Tagespflege ungeklärt.
- Auktionsversuch und gegebenenfalls frühere Termine nicht verifiziert.
- Aktuelle technische Prüfberichte und Instandhaltungsrückstände fehlen.