Objektbeschreibung
Vermietete 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung mit ca. 83 m² im 2. Obergeschoss eines älteren Mehrfamilienhauses.
Lage
Die Wohnung liegt in Gelsenkirchen-Buer beziehungsweise dem Postleitzahlgebiet 45891 mit urbaner Infrastruktur und regionaler Verkehrsanbindung.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Kauf ist nur bei deutlich unter Markt liegendem Gebot und nach vollständiger Prüfung der behördlichen und WEG-Risiken vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Buer reichen für Wohnungen ähnlicher Größe grob von etwa 90000 bis 199000 EUR, überwiegend bei deutlich besserem Zustand. Für das Bewertungsobjekt wird wegen Rückstau und Rechtsunsicherheit ein deutlich niedrigerer Wert abgeleitet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Buer, 45897 | 75 m² | 90.000 € | 1.200 €/m² | — | Link |
| B | Gelsenkirchen-Buer, 45897 | 76,12 m² | 129.500 € | 1.701 €/m² | — | Link |
| B | Gelsenkirchen-Buer, 45899 | 79,8 m² | 166.760 € | 2.089 €/m² | 1939 | Link |
| A | Gelsenkirchen-Buer, 45897 | 80,5 m² | 189.000 € | 2.348 €/m² | 1996 | Link |
| A | Gelsenkirchen-Buer, 45894 | 82 m² | 199.000 € | 2.427 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Gelsenkirchen-Buer, 45894 | 76 m² | 525 € | 6,91 €/m²/Monat | 1962 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Erle, 45891 | 89,05 m² | 780 € | 8,76 €/m²/Monat | 1973 | Link |
| C | Gelsenkirchen-Buer | 80 m² | 608 € | 7,6 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für Wohnung und anteilige Gemeinschaftsmaßnahmen ist grob mit 45000 bis 90000 EUR im Standardszenario zu rechnen; ein höherer Aufwand ist möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenausbau wird als einfach und teilweise abgewohnt beschrieben.
Innenbesichtigung und Gewerkeprüfung durchführen.Für Keller, Treppenhaus und Fassade wird größerer Instandhaltungsrückstau genannt.
WEG-Unterlagen und geplante Sanierungen prüfen.Ein laufendes behördliches Verfahren kann Nutzung, Sanierung und Kosten erheblich beeinflussen.
Verfahrensakten und behördliche Auflagen einsehen.Rechtliche Risiken
Das bestehende Mietverhältnis ist rechtlich und wirtschaftlich nicht vollständig dokumentiert.
Mietvertrag und Mietkonto vor Gebotsabgabe prüfen.Aus dem Gemeinschaftsrückstau können Sonderumlagen oder erhöhte laufende Kosten entstehen.
Alle WEG-Finanzunterlagen und Beschlüsse prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser- und Quellenkonflikt beim offiziellen Verkehrswert: 529376 EUR versus 43000 EUR.
- Keine belastbare Information zu Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen, Miete oder Mietrückständen.
- Ordnungsgemäßes behördliches Verfahren und konkrete Sanierungsauflagen müssen vor Gebotsabgabe geprüft werden.
- Kein vollständig objektbezogenes Flurstück beziehungsweise Miteigentumsanteil extrahiert.
- Nur begrenzte Zahl hochwertiger, nicht duplizierter Vergleichsangebote verfügbar.