Objektbeschreibung
Großes, vollunterkellertes Mehrfamilienhaus mit ca. 612 m² Wohnfläche, 9 Wohnungen und 4 Garagen.
Lage
Die Castroper Straße ist eine innerstädtische Hauptverkehrsachse in Datteln. Vergleichsangebote zeigen einen etablierten Miet- und Investmentmarkt, jedoch mit heterogenen Objektqualitäten.
Investmentanalyse
Nur bei konservativer Kalkulation und umfassender technischer sowie rechtlicher Prüfung erwägen. Ein Gebot oberhalb von 520.000 EUR erscheint angesichts der unbekannten Baumängel und Mietrisiken nicht vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Datteln-Angebote liegen grob im Bereich von etwa 1.170 bis 1.850 EUR/m², sind aber überwiegend kleiner und qualitativ abweichend. Der objektspezifische As-is-Marktwert wird auf 560.000 bis 790.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Datteln | 352 m² | 650.000 € | 1.847 €/m² | — | Link |
| B | Datteln | 195 m² | 229.000 € | 1.174 €/m² | 1949 | Link |
| B | Datteln, Gartenstraße | 305 m² | 549.000 € | 1.800 €/m² | 1960 | Link |
| B | Datteln Innenstadt | 233 m² | 360.000 € | 1.545 €/m² | 1936 | Link |
| B | Datteln | 378 m² | 699.000 € | 1.849 €/m² | — | Link |
| B | Datteln | 373 m² | 560.000 € | 1.501 €/m² | 1955 | Link |
| C | Datteln | 256 m² | 395.000 € | 1.543 €/m² | 2005 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Castroper Straße 46, Datteln | 83,82 m² | 630 € | 7,52 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Castroper Straße 64, Datteln | 54 m² | 440 € | 8,15 €/m²/Monat | 1952 | Link |
| B | Castroper Straße 6, Datteln | 31 m² | 250 € | 8,06 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardmaßnahme sind grob 220.000 bis 450.000 EUR anzusetzen; bei umfangreichen Schäden kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Baumängel sind amtlich erwähnt, aber nach Art und Umfang nicht ausreichend dokumentiert.
Gutachten vollständig prüfen, Bauteilöffnungen und Kostenangebote einholen.Dachgeschoss und Spitzboden können erhöhte Dach-, Feuchte-, Dämm- oder Genehmigungsrisiken enthalten.
Dachaufbau, Feuchte, Dämmung und Genehmigungen prüfen.Der Zustand der vollunterkellerten Bereiche ist nicht ausreichend belegt.
Keller auf Feuchte, Abdichtung, Schimmel und Risse untersuchen.Rechtliche Risiken
Teilvermietung und Leerstand sind erwähnt, aber Einzelmietverträge und Besitzverhältnisse fehlen.
Mieterliste, Verträge, Rückstände und Kautionen prüfen.Wohnhaus und Fertiggaragen liegen laut Beschreibung auf unterschiedlichen Flurstücken; Rechte und Flächen sind zu prüfen.
Grundbuch, Baulasten, Dienstbarkeiten und Flurstücksflächen prüfen.Die Anerkennung von Dachgeschoss- und Spitzbodenflächen ist nicht nachgewiesen.
Baugenehmigungen und Wohnflächenberechnung einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige Gutachteninhalte und konkrete Baumängelliste müssen geprüft werden.
- Aktuelle Mietverträge, Mietrückstände, Kautionen und Besitzverhältnisse fehlen.
- Exakte Flurstücksflächen und grundbuchliche Belastungen fehlen.
- Genehmigungsstatus von Dachgeschoss- und Spitzbodenflächen ist ungeklärt.
- Heizung, Energieausweis, Leitungszustand, Dachzustand und Schadstoffsituation sind nicht ausreichend belegt.
- Parserangabe 529.376 EUR widerspricht dem offiziellen Portalwert 710.000 EUR und wurde nicht für die Bewertung verwendet.