Objektbeschreibung
Freistehendes Einfamilienhaus von 1979 mit ca. 177,88 m² Wohnfläche, 797 m² Grundstück, Einliegerwohnung, Keller und Garage.
Lage
Dönberg ist eine nachgefragte, überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägte Wohnlage im Norden Wuppertals mit Grün- und Naherholungsbereichen.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag und nach technischer sowie rechtlicher Prüfung erwägen. Für Eigennutzer ist die Besitzlage besonders kritisch.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle lokale Angebote für gepflegte Häuser liegen überwiegend oberhalb von 3.300 EUR/m². Für das Bewertungsobjekt ist wegen des Zustands ein deutlicher Abschlag erforderlich.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Wuppertal-Dönberg, 42111 | 162 m² | 599.000 € | 3.698 €/m² | 1982 | Link |
| A | Wuppertal-Dönberg, 42111 | 118 m² | 398.000 € | 3.373 €/m² | 1992 | Link |
| B | Wuppertal-Oberbarmen, zwischen Dönberg und Hatzfeld | 135 m² | 630.000 € | 4.667 €/m² | 1974 | Link |
| B | Wuppertal-Dönberg, 42111 | 250 m² | 849.000 € | 3.396 €/m² | 1974 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Wuppertal-Dönberg, 42111 | 250 m² | 3.400 € | 13,6 €/m²/Monat | 2013 | Link |
| B | Uellendahl-Katernberg, Wuppertal | 144 m² | 1.728 € | 12 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Wuppertal-Dönberg, 42111 | 150 m² | 1.900 € | 12,67 €/m²/Monat | 2013 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist eine Standardrenovierung mit Schwerpunkt Feuchtigkeit, Schimmel, Garage, Außentreppe und technischer Prüfung erforderlich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Garagen- und Untergeschossbereich bestehen dokumentierte Nässeschäden mit möglicher Folgeschadengefahr.
Feuchteursache und Sanierungsumfang vor Gebot fachgerecht prüfen lassen.Für den Geräteraum wird Schimmelbefall angegeben.
Ursache, Ausbreitung und Sanierungskosten durch Fachbetrieb klären.Das Geländer der Außentreppe ist erneuerungsbedürftig.
Verkehrssicherheit und Kosten vor Gebot prüfen.Die Gas-Zentralheizung ist belegt, ihr Alter und Zustand jedoch nicht ausreichend.
Heizungsunterlagen und Austauschrisiken vor Gebot prüfen.Rechtliche Risiken
Das Verfahren ist eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.
Rangverhältnisse, bestehenbleibende Rechte und Verfahrensakte vor Gebot prüfen.Eine Miteigentümerin nutzt das Objekt; eine sofortige freie Übergabe ist nicht gesichert.
Besitzlage und mögliche Nutzungsvereinbarungen rechtlich prüfen.Grundbuchblatt ist bekannt, konkrete Flurstücks- und Belastungsdaten fehlen teilweise.
Grundbuch, Flurkarte und Baulasten vor Gebot einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser- und amtliche Verkehrswertangabe widersprechen sich: 529.376 EUR gegenüber 488.000 EUR.
- Wertgrenzenstatus ist nicht eindeutig dokumentiert.
- Auktionszeit ist in Parserfeldern widersprüchlich; 11:00 Uhr wurde aus der amtlichen Terminangabe übernommen.
- Flurstücksnummern, Belastungen, Baulasten und mögliche bestehenbleibende Rechte nicht vollständig ausgewertet.
- Zimmerzahl, Nutzfläche, Heizungsalter und genaue Modernisierungshistorie fehlen.
- Konkrete Mietangebote für vergleichbare Einfamilienhäuser sind nur begrenzt verfügbar; Mietschätzung daher niedrige Sicherheit.