Objektbeschreibung
Große vermietete Eigentumswohnung mit etwa 216 m² Wohnfläche, Balkon beziehungsweise Dachterrasse, Abstellraum und zwei Schuppen in einer denkmalgeschützten Hofanlage.
Lage
Büderich ist eine gefragte Wohnlage im Düsseldorfer Umland mit guter Verkehrsanbindung. Die konkrete Hoflage bietet besonderen Charakter, kann jedoch durch Denkmalschutz und mögliche Umgebungsimmissionen eingeschränkt sein.
Investmentanalyse
Hohe Prüfungsintensität. Erwerb nur bei ausreichendem Sicherheitsabschlag und positiver Prüfung der Genehmigungs- und Mietlage.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsvergleiche in Büderich liegen überwiegend bei etwa 3.500 bis 4.500 EUR/m² für deutlich kleinere Wohnungen. Für das ungewöhnlich große Objekt wurde wegen der Risiken eine niedrige Marktwertkonfidenz angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Meerbusch-Büderich | 74 m² | 259.000 € | 3.500 €/m² | 1982 | Link |
| A | Meerbusch-Büderich | 86 m² | 385.000 € | 4.477 €/m² | — | Link |
| B | Meerbusch-Büderich | 98 m² | 415.000 € | 4.235 €/m² | 1978 | Link |
| B | Meerbusch-Büderich | 79 m² | 280.000 € | 3.544 €/m² | — | Link |
| B | Meerbusch-Büderich | 74 m² | 265.000 € | 3.581 €/m² | 1969 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Meerbusch-Büderich, Am Flehkamp | 89 m² | 1.700 € | 19,1 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Meerbusch-Büderich, Ruth-Niehaus-Straße 6 | 93 m² | 1.490 € | 16,02 €/m²/Monat | 2017 | Link |
| C | Meerbusch-Büderich | 140 m² | 1.390 € | 9,93 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Meerbusch-Büderich | 110 m² | 1.320 € | 12 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens mittlerer Renovierungsbedarf; Worst-Case-Risiko durch Denkmalschutz, Flächenabweichungen und mögliche Legalisierung des Nebengebäudes.
Gebotsstrategie
Baurisiken
In den gefliesten Duschen wurden Ausblühungen festgestellt.
Feuchtemessung und Bauteilprüfung vor Gebotsabgabe.Genehmigungsunterlagen, Aufteilungsplan und tatsächlicher Bestand stimmen offenbar nicht vollständig überein.
Bauakte und Bestand fachlich sowie bauordnungsrechtlich abgleichen.Für den Ausbau eines Nebengebäudes zum Wohnappartement ist die Genehmigungslage ungeklärt.
Genehmigung, Bestandsschutz und mögliche Rückbaupflicht beim Bauamt prüfen.Die Hofanlage steht unter Denkmalschutz und kann Sanierungen verteuern oder verzögern.
Denkmalumfang und erforderliche Genehmigungen vor Planung klären.Bei der historischen Hofanlage können Dach, Fassade und Haustechnik hohe WEG-Kosten verursachen.
WEG-Unterlagen und technische Zustandsberichte prüfen.Rechtliche Risiken
Das Objekt ist vermietet, die wirtschaftlichen und rechtlichen Mietdaten sind unbekannt.
Mietvertrag und Mietkonto vollständig prüfen.Nicht geklärte Flächen- und Nutzungsabweichungen können Vermietung und Finanzierung belasten.
Schriftliche Auskunft des Bauamts einholen.Eine Baulast zugunsten einer Abstandsfläche kann Umbauten und Grundstücksnutzung beeinflussen.
Baulastenverzeichnis und konkrete Rechtswirkung prüfen.Für Straßenbeleuchtung oder Erschließung könnten zusätzliche Beiträge anfallen.
Schriftliche Auskunft der Stadt Meerbusch einholen.Vor dem Gebot verifizieren
- Amtlicher Verkehrswertkonflikt: parserseitig 529376 EUR versus amtlich veröffentlichte Fallunterlagen 963000 EUR.
- Wohnfläche widersprüchlich mit etwa 216 beziehungsweise 224 m².
- Aktuelle Nettokaltmiete, Mietvertrag, Hausgeld, Rücklage und nicht umlagefähige Kosten fehlen.
- Baurechtliche Kongruenz von Genehmigung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Bestand ist ungeklärt.
- Status und mögliche Rückbaupflicht des Nebengebäude-Appartements sind ungeklärt.
- WEG-Protokolle, Instandhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen fehlen.
- Mögliche kommunale Ausbaubeiträge sind nicht amtlich bestätigt.
- Keine belastbaren beurkundeten Verkaufspreise; Marktanalyse basiert auf Angebotsdaten.