Objektbeschreibung
Voll unterkellertes, vermietetes Mehrfamilienhaus mit ca. 534 m² Wohnfläche auf ca. 461 m² Grundstück.
Lage
Elberfeld bietet zentrale Infrastruktur, ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten und Nähe zur Innenstadt. Die konkrete Mikrolage und Lärmsituation sollten besichtigt werden.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Bestandsinvestoren mit eigener Bau- und Rechtsprüfung. Ein Gebot sollte deutlich unter dem unabhängig geschätzten Marktwert bleiben.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche in Elberfeld zeigen eine breite Spanne von etwa 945 bis 2.360 EUR/m². Für dieses Objekt wurde wegen Zustand, Genehmigungs- und Mietrisiken ein mittlerer Wert von 575.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Elberfeld, Wuppertal | 314 m² | 450.000 € | 1.433,12 €/m² | 1900 | Link |
| A | Elberfeld, Wuppertal 42105 | 330 m² | 779.000 € | 2.360,61 €/m² | 1900 | Link |
| B | Elberfeld, Wuppertal 42107 | 340,16 m² | 495.000 € | 1.455,19 €/m² | — | Link |
| B | Elberfeld-West, Wuppertal 42105 | 528 m² | 499.000 € | 945,08 €/m² | 1900 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Elberfeld, Wuppertal 42107 | 80 m² | 630 € | 7,88 €/m²/Monat | 1955 | Link |
| B | Elberfeld, Wuppertal 42105 | 80 m² | 646 € | 8,08 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Elberfeld, Wuppertal 42105 | 85,2 m² | 669 € | 7,85 €/m²/Monat | 1923 | Link |
| B | Elberfeld, Wuppertal 42107 | 80 m² | 770 € | 9,63 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardumfang 100.000 bis 230.000 EUR; bei Genehmigungs- oder Feuchteschäden kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Dachgeschoss war nicht zugänglich und der Genehmigungsstatus ist unklar.
Baugenehmigungen, Pläne und Brandschutzunterlagen prüfen.Restarbeiten und ein möglicherweise ungenehmigter Ausbau können hohe Kosten verursachen.
Keller besichtigen und Genehmigungsunterlagen einsehen.Treppenhaus und Sockelbereich der Fassade benötigen Restarbeiten.
Vor-Ort-Prüfung und Handwerkerangebote einholen.Heizung, Fenster und Leitungen wurden nach den verfügbaren Angaben modernisiert.
Rechnungen und Wartungsnachweise prüfen.Rechtliche Risiken
Für Ausbauten im Dach- und Kellergeschoss sind Genehmigungen nicht nachgewiesen.
Bauakte und Legalisierbarkeit vor Gebot prüfen.Vermietung ist angegeben, aber Mietverträge und tatsächliche Zahlungsströme sind ungeklärt.
Verträge, Rückstände und Zahlungsnachweise prüfen.Es sind zwei Baulasten zur Erhaltung der Giebelwand angegeben.
Baulastenverzeichnis einsehen.Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind eingetragen bzw. verfahrensbezogen dokumentiert.
Grundbuch und bestehenbleibende Rechte prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Abweichung zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und amtlich wiedergegebenem Verkehrswert 548.000 EUR.
- Mietverträge, Mietrückstände und aktuelle Nettokaltmiete nicht verifiziert.
- Dachgeschoss nicht besichtigt.
- Genehmigungen für Dachgeschoss- und Kellerausbau nicht verifiziert.
- Genaue Flurstücksaufteilung und Baulasteninhalte prüfen.
- Tatsächliche Baukosten können wegen verdeckter Schäden deutlich über den Schätzungen liegen.