Objektbeschreibung
Vermietete Gastronomiefläche mit Bierkeller, seit etwa 17 Jahren stillgelegter Kegelbahn und Doppelgarage.
Lage
Wohnpark im Stadtteil Bockenberg, Bergisch Gladbach, mit regionaler Anbindung im Umfeld von Bensberg.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt; nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und vollständiger Due Diligence erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Bergisch Gladbach, Schildgen | 676 m² | 660.000 € | 976 €/m² | 1930 | Link |
| C | Bergisch Gladbach, Gladbach | 300 m² | 1.850.000 € | 6.167 €/m² | — | Link |
| C | Köln-Porz | — | 449.000 € | — | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Bergisch Gladbach, Stadtmitte | 148 m² | 1.300 € | 8,78 €/m²/Monat | 1907 | Link |
Renovierung
Kostenbandbreite sehr unsicher; bei technischer Wiederinbetriebnahme sind sechsstellige Aufwendungen möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Küchen-, Lüftungs-, Elektro- und Sanitärtechnik können erheblichen Erneuerungsbedarf haben.
Fachtechnische Besichtigung und Funktionsprüfung vor Gebotsabgabe.Kegelbahn und Bierkeller können Feuchte-, Geruchs- oder Rückbauprobleme aufweisen.
Feuchte-, Schadstoff- und Substanzprüfung durchführen.Die ungewöhnlich hohe Hausgeldbelastung kann auf hohe Betriebskosten, Rückstände oder Sanierungsbedarf hinweisen.
WEG-Unterlagen und mögliche Sonderumlagen vollständig prüfen.Rechtliche Risiken
Laufzeit, Kündigungsrechte, Rückstände und tatsächlicher Vertragsumfang sind offen.
Vollständigen Mietvertrag und Zahlungsnachweise einsehen.Die bestehende oder geplante Gastronomienutzung muss baurechtlich und gaststättenrechtlich verifiziert werden.
Genehmigungen und Auflagen bei Bauamt und Gewerbeabteilung prüfen.Zweckbestimmung und WEG-Zustimmungserfordernisse können die Nutzung oder Umgestaltung begrenzen.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor Gebot prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Primärgutachten ist als Datei vorhanden, wurde in den verfügbaren Webdaten jedoch nicht vollständig seitenweise ausgelesen.
- Widerspruch zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und ZVG-Portal-Verkehrswert 197.000 EUR; der ZVG-Portal-Wert wurde als belastbare Primärangabe verwendet.
- Exakte Flächen, Teilungserklärung, WEG-Rücklagen, Sonderumlagen, Mietvertragslaufzeit, Mietrückstände und Genehmigungslage ungeklärt.
- Konkrete direkte Verkaufskomparables für vergleichbares Teileigentum mit Gastronomie und stillgelegter Kegelbahn sind nicht ausreichend vorhanden.
- Keine belastbare Innenbesichtigung oder technische Dokumentation verfügbar.