Objektbeschreibung
Zwei vermietete Eigentumswohnungen mit insgesamt ca. 71 m² im 1. Obergeschoss, baulich verbunden und als wirtschaftliche Einheit genutzt.
Lage
Bulmke ist ein zentraler Stadtteil von Gelsenkirchen mit städtischer Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung. Die aktuellen Vergleichsangebote zeigen ein preisgünstiges, aber heterogenes Wohnungsmarktsegment.
Investmentanalyse
Nur bei vorheriger Prüfung der Teilungserklärung, des Mietvertrags, der technischen Trennbarkeit und des Innenzustands erwägenswert. Bietobergrenze aus Risikosicht 60.000 EUR.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Bulmke-Hüllen stützen für die verbundene Einheit einen as-is Marktwert von etwa 58.000 bis 78.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 57 m² | 76.000 € | 1.333 €/m² | 1965 | Link |
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 68 m² | 69.000 € | 1.015 €/m² | — | Link |
| B | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 65,53 m² | 92.000 € | 1.404 €/m² | 1976 | Link |
| B | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 56,5 m² | 52.500 € | 929 €/m² | — | Link |
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 73,2 m² | 70.000 € | 956 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 36 m² | 264 € | 7,33 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 34,95 m² | 262 € | 7,5 €/m²/Monat | 1932 | Link |
| B | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 35 m² | 384 € | 10,97 €/m²/Monat | 1954 | Link |
| A | Sellhorststraße 30, Bulmke-Hüllen | 58 m² | 406 € | 7 €/m²/Monat | 1954 | Link |
| B | Hohenzollernstraße 77, Bulmke-Hüllen | 70 m² | 560 € | 8 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Renovierungskosten sind wegen fehlender vollständiger Zustandsprüfung unsicher; bei notwendiger Trennung können zusätzliche hohe Kosten entstehen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnungen sind verbunden und weichen damit möglicherweise vom Aufteilungsplan ab.
Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gutachten vollständig prüfen; Ortstermin durchführen.Die technische Versorgung beider Einheiten ist teilweise gemeinsam ausgeführt.
Leitungen, Zähler und Trennbarkeit durch Fachbetrieb prüfen.Der technische Zustand ist ohne vollständige Prüfung nicht belastbar bewertbar.
Innenbesichtigung und Einsicht in WEG-Unterlagen veranlassen.Rechtliche Risiken
Die tatsächliche Verbindung kann von Teilungserklärung und Aufteilungsplan abweichen.
Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuchunterlagen vor Gebot prüfen.Die Einheiten waren als eine Einheit vermietet, aber Vertrags- und Mietdaten fehlen.
Mietvertrag, Mietkonto und Kaution vollständig prüfen.Der Status der 5/10- und 7/10-Grenzen ist nicht eindeutig belegt.
Aktuelle gerichtliche Bekanntmachung vor dem Termin erneut prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Nettokaltmiete, Mietvertrag und Kaution nicht vorliegend.
- Innenzustand und vollständiger Modernisierungsbedarf nicht ausreichend verifiziert.
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan und tatsächliche bauliche Verbindung müssen abgeglichen werden.
- Wertgrenzenstatus widersprüchlich; gerichtliche Bekanntmachung vor dem Termin erneut prüfen.
- Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und WEG-Beschlüsse nicht bekannt.